Как продать дом на арендованном лесном участке - о разрешении на передачу права аренды и возможных рисках

Я Вам уже ответил. Банк вправе выдвигать свои условия, но если дом оформлен на Вас, то собственник Вы (ст. 209 ГК РФ), а арендодатель земли может только представить свое согласие на передачу в залог дома, хотя обязанности такой у него нет. Продать дом можете, ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение дома без земли только если они принадлежат одному лицу.

У арендодателя земли брать разрешение.

Ст. 22 ЗК РФ указывает:

"При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются."

Как арендодатель скажет, так и будет по аренде земли.

Да нет у Вас шансов. Вы пытаетесь заложить государственную землю. Собственник не обязан давать такое согласие (ст. 209 ГК РФ_

Андрей, банк имеет ввиду, что в случае неисполнения вами обязательств, дом они заберут, а вот земля под домом, в силу того, что находит в аренде, так и останется у ас, а на основании этого вы можете попытаться забрать дом обратно. Вот такое дело.

С кем у вас заключен договор аренды? Обратитесь к нему, к Администрации с заявлением на выдачу разрешения на передачу права аренды в случае неисполнения кредитных обязательств.

Федеральный закон "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" от 02.05.2006 N 59-ФЗ (действующая редакция, 2016) устанавливает срока рассмотрения такого заявления - 30 дней.

Для того, чтобы перевести права и обязанности по договору аренды земельного участка нужно обратиться в орган, уполномоченный на управление земельными участками лесного фонда, ст.22 ЗК.

И как вообще продаются дома на арендованных лесных участках. (стоимость дома прибл-но 15 млн)

Продать возможно, обычная купля продажи, НО с правом аренды данного земельного участка, если данный участок предоставлялся Вам на общих основаниях и не связан с личностью арендатора, (например герой Советского Союза) то обычно переоформление договора аренды не возникает вопросов, так как меняется только арендатор.

ГК РФ Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон.

Ваш вопрос ясен. Вам уже ответили, что земля принадлежит не вам, поэтому банк и перестраховывается, предлагает вам получить от собственника земли (лесного участка) согласие на залог прав по договору аренды участка, так как дом, как недвижимость, неотделим от земельного участка, это как один объект. Разрешение собственник может и не дать, тогда ничего поделать не сможете. А продать такой дом можете без проблем, тут уже согласия собственника не потребуется.

16 июля 1998 года N 102-ФЗ

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)

Статья 6. Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке

3. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Продается с учетом требований ст. 271 ГК РФ.

.

Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости

 

2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Право передачи вещи (имущественных прав) в залог принадлежит собственнику (правообладателю) вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим ГК РФ (п.2 ст.335, п.1 ст.336 ГК РФ). Если права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации, залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации (п.п. 1 п.1 ст.339.1 ГК РФ).

Согласно п.6 ст.101 Земельного кодекса РФ порядок использования и охраны земель лесного фонда регулируется настоящим Кодексом и лесным законодательством.

Виды возможного использования лесов (лесных участков) предусматриваются в статье 25 Лесного кодекса РФ от 04.12.2006 N 200-ФЗ. Строительство зданий (домов) в лесах, в принципе, запрещено, за редким исключением, определяемым целевым назначением земель (ст.21 ЛК РФ). Среди перечисленных видов использования, можно отметить возможность возведения временных построек при осуществлении деятельности в сфере охотничьего хозяйства, рекреационной деятельности (п.7 Правил использования лесов для осуществления рекреационной деятельности, утвержденных приказом Федерального агентства лесного хозяйства от 21 февраля 2012 г. № 62) или для ведения сельского хозяйства, как наиболее вероятных целей, для которых Вам могли предоставить лесной участок в аренду.

Соответствующий Перечень объектов (которые можно возводить на участке), не связанных с созданием лесной инфраструктуры, для защитных лесов, эксплуатационных лесов, резервных лесов утвержден распоряжением Правительства РФ от 27 мая 2013 г. № 849-р. Вероятно, Ваш дом на участке в этот перечень не входит.

Таким образом, передать в залог имущественные арендные права на лесной участок возможно, при отсутствии соответствующих ограничений в договоре аренды. Соответственно, разрешение необходимо от арендодателя (для дома – от собственника дома, в данном случае, лица, которому предоставлен в аренду участок). В отношении дома, ситуация более сложная. Если дом возведен без нарушений в соответствии с целевым назначением земель, он должен относиться к временным постройкам и не подлежит государственной регистрации в Росреестре, соответственно, не является недвижимым имуществом. В противном случае, это самовольная постройка, которая не может быть объектом залога.