Как учитывать кадастровую стоимость при продаже долей в нежилом коммерческом объекте, построенном ООО на УСН?

В данном случае указывать кадастровую стоимость имущества нет необходимости, т.к. если продавец - юридическое лицо, то положения ст. 217.1 НК РФ не применяются. Указывайте реальную цену продажи (ст. 555 ГК РФ)

Здравствуйте.

Нет, необходимо указать цену, за которую продаете объекты.

ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Добрый день!

Если Вы считаете нужным указать кадастровую цену в договоре купли-продажи, то Вы можете это сделать, исходя из 421 ГК РФ.

Минимальная цена сделки купли-продажи недвижимости не предусмотрена законодательством, требований к ней нет.

Здравствуйте, Александр!

Приведу разъяснения Департамента налоговой политики:

Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 4 августа 2016 г. N 03-04-05/45728 О налогообложении доходов физических лиц, полученных от продажи недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности

17 августа 2016

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Согласно пункту 17.1 статьи 217 Кодекса (в редакции, применяемой в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 1 января 2016 года) не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

При этом в соответствии с абзацем вторым пункта 17.1 статьи 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

Таким образом, к доходам, полученным от продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, положения пункта 17.1 статьи 217 Кодекса не применяются.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса, устанавливающим особенности применения имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Подпунктом 4 пункта 2 статьи 220 Кодекса установлено, что если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 данного пункта, положения подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.

Исходя из изложенного, налогоплательщик не вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, учитывая, что указанный налогоплательщик не имеет права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса.

Поэтому кадастровая стоимость не учитывается. Минимальной суммы сделки тоже нет.

Здравствуйте. Можете не указывать, это не обязательно. В соответствии со ст 421 ГК РФ Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. И условия договора определяются сторонами, кроме случаев прямо указанных в законе. При этом согласно ст 555 ГК РФ 1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В ГК РФ не поднимается вопрос о размере цены или ее соответствия рыночному уровню. В связи с этим, размер стоимости объекта недвижимости определяется сторонами договора. Поэтому считаю, что продажа недвижимости по цене ниже или выше кадастровой стоимости не несет никаких рисков.

В случае возникновения спора с налоговым органом по налогообложению возможно, что налоговики в данном случае захотят по аналогии применить нормы ст. 217.1 НК РФ, поскольку доли продаются физическим лицам.

Вы не указали в вопросе, являются ли физики (покупатели) и юрики (продавцы) взаимозависимыми лицам по смыслу ст. 105.1 НК РФ. Тогда имеется норма прямого действия: ст. 105.7 НК и продавать нужно по рыночной стоимости с актом оценки.

Сцелью избежания недорозумений с налоговой инспекцией, подозрений на занижение налогооблогаемой базы, следует указывать кадастровую стоимость продаваемого обьекта, таким образом избижите затяжек в Рег. палате, при регистрации перехода права, так как и это регистрирующий орган призван следить за данными обстоятельствами и сообщать об этом в УФНС. Кроме того покупателям так же придется платить налог на недвижимость, которая определяется по кадастровой стоимости. А изменение кадастровой стоимости, это сложный вопрос. Покупатели возможно просто пока об этом не знают.

НК РФ Статья 403. Порядок определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения

1. Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

2. В отношении объекта налогообложения, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на дату постановки такого объекта на государственный кадастровый учет.

Изменение кадастровой стоимости объекта имущества в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.

Изменение кадастровой стоимости объекта имущества вследствие исправления технической ошибки, допущенной органом, осуществляющим государственный кадастровый учет, при ведении государственного кадастра недвижимости, учитывается при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором была допущена такая техническая ошибка.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта имущества по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Нет.

ООО сами определяют минимальную цену продажи.

А физлица не при делах - у них расходы.

А не доходы, облагаемые налогом согласно ст. 224 НК РФ (резиденты 13%, нерезиденты 30%).