Как оформить дарение земли и нежилых зданий ребенку и продолжать сдавать их в аренду без разрешения опеки?

Земельный кодекс содержит запрет на отчуждение участка без находящегося на нем здания, т.е подарить/продадить участок без находящихся на нем зданий Вы не можете

п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Если Вы подарите и участки и здания несовершеннолетнему сыну, то для сдачи в аренду, Вам нужно будет получать согласие органов опеки и попечительства

Согласно ст. 37 ГК Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Согласно ст. 60 Семейного кодекса При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).