Цепочка покупок-продаж недвижимости для получения мат. капитала - что нужно знать перед сделкой?

Вопрос №12177503 из г. Краснодар
опубликован 18.02.2017, 21:34

Question

Продаем квартиру, такая вот выстроилась цепочка из покупок-продаж

Участник A продает свою недвижимость за мат. капитал. Предположительно сделка уже заключена и направлена в Пенсионный фонд (предположительно - т.к. это все со слов риэлтора, самого договора этого никто не видел).

Участник A дал задаток участнику B за его квартиру. Т.е. как только А получит деньги от ПФ, то сразу же передает их B. Задаток, прямо скажем, символический по размеру.

Участник B хочет купить квартиру у C (это мы), имея на руках около 60% суммы, остаток (в размере мат. капитала) пойдет по цепочке (A получит от пенсионки, передаст B, который передаст C).

Нас в общем-то вполне устраивает вариант, когда 60% сразу, а 40% в течение двух месяцев. Но... веселуха может начаться, если A раздумает покупать недвижимость у B (а задаток там копеечный, я уже писал)


Как я понимаю, в этом случае мы оформляем договор купли-продажи с обременением. Т.е. право собственности переходит новому владельцу, но квартира остается в залоге у нас. А вот дальше туманно... покритикуйте мои мысли по составлению договора:

- прописываем условие "покупатель обязуется в случае продажи своей квартиры по адресу... немедленно направить полученные средства в счет погашения долга"

- в случае невозможности продажи (вот он, песец, сделка между A и B сорвалась) покупатель обязуется гасить долг платежами не менее XX рублей в месяц (сумма не такая уж и большая к оплате остается, опять таки нас такое постепенное погашение тоже устроит)

- в случае невыполнения этих условий... а вот что можно будет сделать в случае невыполнения? Не будет ли покупатель вполне себе счастливо жить в залоговой квартире неограниченное время?


Какого-то хитрого умысла со стороны B не видно, просто если промежуточная сделка (между A и B) срывается, то легкий попандос наступает у всех участников. Ждать два месяца тоже не хочется, т.к. деньги нужны для бизнеса, да и вообще... покупатели с хоть какими-то живыми деньгами это похоже эксклюзив:-)

Егорова Екатерина Александровна · Accepted Answer

Здравствуйте, в вашей ситуации нужно составлять договор с учетом того, что идёт цепочка. Как правило задаток в данном случае у всех должен быть в одинаковом размере. Отдавать 60 процентов задатком это очень рискованно. Может быть всякое. При покупке недвижимости лучше сто раз перестраховаться. Сосиавляйте предварительный договор, где детально будут прописаны все условия.

ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

Позиции высших судов по ст. 380 ГК РФ >>>

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Алексеев Артём Николаевич · Answer

Добрый вечер!

Полагаю, что Вас не должны касаться правоотношения между А и В.

Просто заключите договор купли-продажи квартиры в рассрочку. Откуда покупатель возьмет деньги - Вам, полагаю, неважно.

Исходя изст.549 ГК РФ:

Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).

Особенности договора купли-продажи жилого помещения указаны в ст.558 ГК РФ:

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

КонсультантПлюс: примечание. Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ). Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (ст. 131 настоящего Кодекса).

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

В случае невыполнения договора Вы сможете обратиться в суд.

Удачи Вам!

Деревянко Станислав Юрьевич · Answer

Такие сделки частое явление. Вам нужно заключить предварительный договор купли-продажи. Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора, то есть описание квартиры, стороны договора и цена продаваемого имущества. По предварительному договору купли-продажи квартиры стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры на условиях, согласованных в предварительном договоре (ст. 429 ГК РФ)

Сухова Алиса Олеговна · Answer

Здравствуйте! Согласно ст. 558 ГК РФ Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Укажите в условиях, что подлежит государственной регистрации с момента внесения последнего платежа, до сего момента квартира в Вашей собственности.

Цепочка покупок-продаж недвижимости для получения мат. капитала - что нужно знать перед сделкой?

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 (ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)

Похожие вопросы

Необходимость нотариального заверения договора купли-продажи доли в ООО при использовании преимущественного права покупки

Права на продажу квартиры, находящейся в залоге у частного лица - возможность выкупа и оплата задатка

Можно ли отказаться от сделки купли-продажи с задатком и будет ли возможность судебного преследования?

Если да, то как риэлторы гарантируют безопасность встречных покупок и стоит ли вообще ввязываться в цепочку?

Сравнение договора купли-продажи с обременением и предварительного договора купли-продажи при продаже здания

Как вернуть задаток за квартиру, если он получен не собственником - история ошибки риэлтора

Как правильно оформить сделку по займу на покупку квартиры с условием передачи собственности после полной оплаты?

Продажа дома наличными и материнским капиталом - что делать, если задерживается перевод?

Не получится ли так, что в случае не регистрации договора купли-продажи 3-х комн.

Продажа квартиры с обременением - когда снимать его - до сделки или в день продажи?

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59