Пакет документов для регистрации права собственности на квартиру в долевом строительстве?

Уважаемая Ольга! Предлагаю для использования ПАМЯТКУ ПО ЗАКЛЮЧЕНИЮ ДОГОВОРОВ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

( размещена на сайте www.rusipoteka.ru

1. Что должен сделать застройщик, чтобы получить право привлекать денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов (Статья 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 года № 214-ФЗ):

- получить разрешение на строительство;

- опубликовать и/или разместить проектную декларацию;

- иметь документ, подтверждающий право собственности или право аренды на земельный участок, предоставленный для строительства объекта недвижимости, в состав которого будут входить объекты долевого строительства.

2. Получение застройщиком разрешения на строительство.

Нормы о получении разрешения на строительство содержаться в Градостроительном кодексе РФ (статья 51).

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.

Разрешение на строительство выдается органами государственной власти или органами местного самоуправления в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ на основании заявления о выдаче разрешения на строительство.

К заявлению на выдачу разрешения на строительство прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации:

- пояснительная записка;

- схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов,

- объектов археологического наследия;

- схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

- схемы, отображающие архитектурные решения;

- сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

- проект организации строительства объекта капитального строительства.

4) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 Градостроительного Кодекса).

3. Проектная декларация.

Статья 19 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

Застройщик обязан за 14 дней до заключения договора долевого строительства с первым дольщиком опубликовать в средствах массовой информации и/или разместить в информационно-телекомуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, которая включает в себя:

- информацию о застройщике;

- информацию о проекте строительства.

Застройщик обязан предоставить проектную декларацию в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

1. Информация о застройщике должна включать следующую информацию (статья 20 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»):

- о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения - для застройщика - юридического лица, о фамилии, об имени, об отчестве, о месте жительства - для застройщика - индивидуального предпринимателя, а также о режиме работы застройщика;

- о государственной регистрации застройщика;

- об учредителях (участниках) застройщика;

- о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;

- о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

- о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

2. Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию (статья 21 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»):

- о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

- о разрешении на строительство;

- о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;

- о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

- о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;

- о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;

- о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;

- о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

- о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

- о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).

4. Договор долевого участия.

Статья 4, 17 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Договор участия в долевом строительстве должен содержать следующие существенные условия:

- указание на конкретный объект долевого строительства, который будет передан дольщику, в соответствии с проектной документацией после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику (не позднее 2 месяцев после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию);

- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

- гарантийный срок на объект долевого строительства (не может быть менее 5 лет).

Договор участия в долевом строительстве должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

Договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

Договор долевого строительства, на основании которого потом будет регистрироваться ипотека должен соответствовать типовой форме Стандартов Агентства. В случае, если договор участия в долевом строительстве отличается от типовой формы, такой договор подлежит дополнительному согласованию в юридическом департаменте Агентства, путем направления по электронной почте.

Статья 25.1. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При государственной регистрации договора долевого участия в обязательном порядке должны быть представлены документы с описанием объекта долевого строительства указанием местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. Застройщик, при заключении договора долевого участия с первым дольщиком, обязан предоставить в регистрирующей орган следующие документы:

- разрешение на строительство;

- проектную декларацию;

- план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта жилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.

Государственная регистрация договора долевого участия, заключаемого застройщиком с первым дольщиком, осуществляется на основании заявления подписанного сторонами договора. Регистрация договоров долевого строительства со вторым и последующим дольщиками по мнению юридического департамента Агентства, исходя из трактовки закона, должна производится на основании заявления дольщика.

5. Уступка прав требований по договору.

Статья 17 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Уступка прав по договору подлежит обязательной государственной регистрации

6. Получение застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Нормы о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию содержаться в Градостроительном кодексе (статьи 8,25,55). Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются следующие документы:

- Правоустанавливающие документы на земельный участок.

- Градостроительный план земельного участка.

- Разрешение на строительство.

Акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора). Документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство.

Документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора).

Документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии).

Схема, отображающая расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора).

Заключение органа государственного строительного надзора, органа государственного пожарного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора, государственного пожарного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации. Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию устанавливается Правительством Российской Федерации. Статья 16 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Застройщик обязан не позднее чем через 10 дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

7. Передача квартиры - объекта долевого строительства.

Статья 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

Застройщик обязан не позднее чем через 2 месяца после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать квартиру дольщику. Передача осуществляется по подписанному сторонами акту приема-передачи квартиры.

8. Государственная регистрация права собственности дольщика на квартиру.

Статья 16 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Основанием для государственной регистрации права собственности дольщика на объект долевого строительства являются помимо документов предусмотренных ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» следующие документы:

- разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

- передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.