Возможно ли построить трёхэтажную постройку на придомовой территории многоквартирного дома в Ялте и как ее назвать?

Согласно ст. 16 ФЗ от 29.12.2004№ 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», территория, на которой располагаются многоквартирный дом и различные объекты недвижимости, входящие в состав многоквартирного дома, должны перейти в общую долевую собственность владельцев помещений в многоквартирном доме на безвозмездной основе.

После приватизации земельная территория под многоквартирным домом, а также придомовые территории и относящиеся к дому пристройки переходят в собственность всех владельцев.

В соответствии с п.1 ст. 37 Жилищного кодекса, с момента приватизации доля на землю в праве коллективной собственности становится пропорциональной общей площади помещения. Ни один из владельцев квартир не может продать, сдать в аренду или отдать под залог свою долю земли, которая относится Жилищным кодексом к общедолевому имуществу.

При желании осуществить вышеуказанное, собственник обязан заручится общим согласием всех жильцов дома и заключит с соседями договор аренды или выкуп площади на придомовой территории. У многих владельцев недвижимости в МКД возникают трудности с расчетом площади придомовой территории многоквартирного дома.

Для начала следует определить придомовую территорию. Согласно Жилищному кодексу, это придомовая территория, обеспечивающая нормальную эксплуатацию самого здания, а ее размер будет регулироваться нормативами и правилами градостроительства. На придомовой территории должны располагаться пожарные проезды, зона парковки автомобилей, детская площадка. На стадии строительства нового дома прилегающая к нему территория определяется застройщиком, при этом собственники жилья будут являться совладельцами придомовой территории. Здесь следует следить за ходом строительства, чтобы соблюдались градостроительные нормы. В интересах жильцов узнать, был ли утвержден план границ в органах местного самоуправления и состоит ли на кадастровом учете данный земельный участок.

Поддержание нормального состояния придомовой территории без сокращения и урезания – обязанность жильцов многоквартирного дома, построенного на этой территории, поскольку это совместная собственность. Придомовая территория передается владельцам квартир на безвозмездной основе, но при этом будет считаться объектом налогообложения; размер налога будет пропорционально зависеть от количества квартир. В том случае, если не проводились землеустроительные работы, то собственникам квартир нужно обратиться в один из органов, например, в Комитет по управлению муниципальным имуществом, рассчитав перед этим площадь придомовой территории по формуле. Затем на градостроительном плане здания отмечаются нужные объекты, необходимые для эксплуатации дома и организовывается собрание собственников жилья для обсуждения плана придомовой территории. Приняв коллективное решение, владельцы недвижимости должны предоставить план в соответствующем органе самоуправления, в Архитектурный комитет или Комитет по управлению муниципальным имуществом для согласования.

Размеры придомового участка также определяются с учетом существующей плотности застройки и наличия дорог общего пользования. Придомовой участок един, и нельзя выделить часть отдельной квартире для пользования или продажи.

.

В Жилищном кодексе в Правилах содержания общего имущества МКД (№ 491 от 13.08.2006) состав придомовой территории должен состоять из:

 участка земли, на котором возведен объект недвижимости;

 «зеленых» зон и прочих элементов озеленения и благоустройства;

 спортивных и детских площадок;

 парковочных мест и коллективных стоянок для автомобилей;

 сушилок для белья;

 подстанций и трансформаторов;

 пожарных проездов;

 гаражей;

 погребов.

Все перечисленные объекты располагаются в пределах границ, указанных в кадастровом паспорте.

Нельзя ограничивать доступ жильцам и прочим лицам на территории дома, нельзя препятствовать обслуживанию инженерных коммуникаций и любым работам по обустройству и облагораживанию участка.

Жильцы имеют право передавать часть территории в аренду, причем даже сторонним лицам, размещать на ней баннеры и рекламные щиты, организовывать платную стоянку или мини-скверы. Доходы с использования территории сторонними лицам можно употребить для ремонта МКД, оплаты коммунальных услуг, облагораживания самого участка. На общих собраниях решаются вопросы, как строительство и ремонт детских и спортивных площадок, создание «зеленых» зон, высадка новых растений и уничтожение старых и опасных деревьев, обустройство парковок и установка оградительных знаков. Для этого следует провести расчет содержания и благоустройства придомовой территории, составить перечень услуг по благоустройству и табель санитарных дел. Все это должно совершаться в интересах самих жильцов.

Оформление придомовой территории в собственность владельцами квартир в МКД, имеет свои плюсы и минусы.

Плюсы:

 Можно обезопасить двор и прилегающие к дому территории от незаконного строительства;

 Будучи собственником придомовой территории, можно коллективно получать прибыль с аренды/продажи с дальнейшим распределением на ремонт дома и подъездов и поддержание благоустройства двора;

 Приватизация будет бесплатной;

 Территорию можно использовать жильцам дома по своему усмотрению (разумеется, без нарушений закона).

Минусы:

 Будучи собственником придомовой территории, придется платить налог на землю;

 На самом участке можно размещать ограниченное количество новых объектов — детские и спортивные площадки, гаражи.

 Придомовая территория, поскольку будет принадлежит жилому дому и его владельцам, будет требовать постоянного содержания, ремонта и благоустройства. При этом платить жильцы будут из своего кармана.

Согласно ст. 158 Жилищного кодекса каждый владелец недвижимости в МКД принимает участие в расходах на содержание участка, а эти расходы будут соразмерны общей площади его квартиры, поэтому, чем больше жилплощадь, тем больше придется платить за участок. Ответственность за участок несут собственники и/или ТСЖ.

За участок нужно будет платить земельный налог (ст. 16 189-ФЗ) в соответствии со своей долей в общем имуществе с момента определения границ участка придомовой территории и постановки на кадастровый учет.