Обязана ли я заплатить за неустойку агентству недвижимости, если продам квартиру сама?

Добрый день!

Есть практика по таким условиям и она не в пользу агентств, так как полагает такие условия ничтожными. Обычно ссылаются на Закон о защите прав потребителя, на невозможность ограничения правомочий собственника и т.д..

Статья 782 Кодекса закрепляет право заказчика и исполнителя на односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг и условия, при которых он допускается. Согласно пункту 1 этой статьи условием отказа заказчика от исполнения обязательств по договору является оплата исполнителю фактически понесенных им расходов.

Из смысла данной нормы следует, что отказ заказчика от исполнения договора возможен в любое время: как до начала исполнения услуги, так и в процессе оказания услуги.

Поскольку право сторон (как исполнителя, так и заказчика) на односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг императивно установлено статьей 782 Кодекса, оно не может быть ограничено соглашением сторон.

Согласно пункту 1 статьи 422 Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 180 Кодекса недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Следовательно, предусмотренная пунктом 5.4 соглашения неустойка, ограничивающая право заказчика на расторжение договора, в соответствии со статьей 168 Кодекса является ничтожной.

Содержащееся в настоящем Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Однако, заключая договор именно на таких условиях оба "равных по силе" друг другу субъекта (участники экономических отношений) условились именно так, а не иначе. Подписывать их никто не заставлял договор. Да и в пункте 1 статьи 168 ГК РФ, теперь такие сделки должны быть оспоримыми, а не ничтожными... плюс есть пункт 2 статьи 166 ГК РФ ("Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли"). Все это дает определенную защиту агенту, ну или хотя бы искру надежды, что такие условия в отношениях b2b судами в ряде случаев могут быть поддержаны.