Вопрос возможно ли законным способом вернуть земельный участок и дом в собственность матери.

Здравствуйте Андрей! В Вашем случае имеет место притворная (ничтожная) сделка (ст.170 ГК РФ), поскольку имело место обязательство сына помогать матери по хозяйству. Такой договор не признается дарением. Исполнение сделки по закону началось с 1997г. (получение сыном свидетельства). Срок давности для применения последствий ничтожной сделки истек, даже с учетом изменений в ГК РФ.

Статья 572 ГК РФ. Договор дарения

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.

Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам

1. Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.