Покупка подвального помещения в жилом доме - какие особенности и на что обратить внимание?

Отличия есть. Все таки это не жилье. Смотрите докеументы главное. Подтверждение права собственности у фирмы. Ст.209 ГК РФ. И отсутствие арестов, обременений.

Согласно ст. 36 Жилищного Кодекса РФ подвалы в многоквартирных домах являются общей долевой собственностью собственников жилья в многоквартирном доме. Чтобы получить в собственность весь подвал нужно в соответствии со ст. 38 ЖК РФ приобрести все квартиры в жилом доме.

ЖК РФ, Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в

в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);.

таким образом, в случае наличия инженерных коммуникаций, собственники жилого дома могут оспорить договор купли продажи подвала в судебном порядке.

Всего хорошего.

Кроме того, убедившись, что в подвале не имеется общедомовое имущество (кабели, трубы коллекторов и теплосетей), которое принадлежит собственникам МКД (ст.36 ЖК РФ), необходимо убедиться что доступ к коммуникациям все же есть из другого помещения для беспрепятственного доступа работников аварийных служб и ЖЭКа, ведь в случае аварии ущерб может быть неизмеримо большим. Также, как правило, из подвала выход один, поэтому в случае пожара могут возникнуть проблемы с эвакуацией людей, и могут появится проблемы с инспекторами МЧС.

Согласно ст. 38 Жилищного кодекса РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Требования ст. 250 Гражданского кодекса РФ в данном случае не подлежат применению, в связи с чем, при продаже помещения не требуется согласие всех собственников иных помещений в многоквартирном жилом доме на совершение сделок. Государственная регистрация перехода права на долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме осуществляется одновременно с государственной регистрацией права на помещение в данном доме без предоставления заявления о государственной регистрации, а также иных дополнительных документов. Однако необходимо отметить, что вышеизложенное распространяется на случаи наличия записи о праве общей долевой собственности в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) открытого на общее имущество, в которое может включаться в том числе и земельный участок и подвал, расположенные под многоквартирным домом.

В случае, если в ЕГРН отсутствуют сведения о регистрации права общей долевой собственности на общее имущество (земельный участок, подвал) многоквартирного дома, а содержатся записи о регистрации права долевой собственности на земельный участок/подвал, не являющийся общим имуществом, в данном случае применяются правила ст. 250 Гражданского кодекса РФ, п.1 ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ, в соответствии с которыми к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. При этом могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные.

Оформляйте договор купли - продажи нежилого помещения, требуйте выписку и росреестра о правах собственности, технический паспорт нежилого помещения и составляйте акт приема-передачи со всеми подробностями... обратите внимание на долги по коммунальным услугам.

Уважаемый Василий г. Ханты-Мансийск!

Согласно п.2 Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 64 от 23.07.2009 г «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»:

«При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к ОБЩЕМУ ИМУЩЕСТВУ ЗДАНИЯ относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, ЛИФТЫ, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, ЧЕРДАКИ, ПОДВАЛЫ, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), КРЫШИ, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, САНИТАРНО-ТЕХНИЧЕСКОЕ и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения».

Тем самым, Подвал является Общим имуществом многоквартирного жилого дома (ст.36 ЖК РФ).

Поэтому при заключении Договора купли-продажи Подвала:

- на ряду с документами подтверждающими Право собственности (ст.209 ГК РФ) на Подвал;

- необходимо также ознакомиться с решением Общего собрания собственников помещений данного МКД (ст. 44 ЖК РФ) по вопросу купли-продажи данного Подвала и другими возможными ограничениями (обременениями).

Удачи вам Владимир Николаевич

г. Уфа 29.08.2017 г.

Благодарю за оперативную консультацию, Эмиль Эльдарович!