По какой ставке исчисляется налог при сдаче квартиры в аренду?

Отчислений нет. Ставка обычная, 13%. База не уменьшается.

"Письмо Управления МНС по г. Москве

от 29 апреля 2002 г. N 27-11н/20032

Вопрос: 1. По основному месту работы физическому лицу был предоставлен стандартный налоговый вычет до достижения дохода 20000 руб. Кроме того, от сдачи квартиры в аренду в 2001 году был получен доход, с которого уплачен подоходный налог по ставке 13 процентов. Правомерно ли решение налоговой инспекции о перерасчете подоходного налога с учетом общего совокупного дохода?

2. При расчете налоговой базы для уплаты подоходного налога от сдачи квартиры в аренду в 2001 году физическое лицо применило налоговый вычет в соответствии с п. 2 ст. 221 НК РФ "Профессиональные налоговые вычеты", включив в расходы коммунальные платежи, расходы на газ, электричество и документально их подтвердив. Однако налоговая инспекция не хочет принимать данные расходы к учету, считая, что договор аренды квартиры не относится к договорам гражданско-правового характера и на него не распространяется действие ст. 221 НК РФ. Права ли налоговая инспекция? Какими документами необходимо пользоваться для решения спора?

Ответ: С 1 января 2001 года налогообложение доходов физических лиц, в том числе и от сдачи имущества в аренду, осуществляется в соответствии с главой 23 "Налог на доходы физических лиц" части второй Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

В соответствии со ст. 210 Кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и натуральной формах. В данном случае учитывается доход, полученный по месту основной деятельности, и доход, полученный от сдачи в аренду недвижимого имущества (квартиры).

Порядок налогообложения доходов физических лиц, полученных от сдачи имущества в аренду, определен пп. 1 ст. 228 Кодекса.

При этом расходы, производимые собственником сдаваемого в аренду имущества, связанные с его содержанием, учет которых в качестве расходов физического лица налоговым законодательством не предусмотрен, к вычету при исчислении налога на доходы в составе затрат не принимаются.

Право на получение профессиональных налоговых вычетов имеют налогоплательщики, указанные в п. 1 ст. 227 Кодекса, а именно: физические лица, зарегистрированные в установленном законодательством порядке, осуществляющие деятельность без образования юридического лица, частные нотариусы и другие физические лица, занимающиеся в установленном действующим законодательством порядке частной практикой по суммам дохода, полученного от осуществления такой деятельности.

В случаях когда физическое лицо сдает в аренду квартиру, отношения арендодателя и арендатора регламентируются договором аренды, то есть договором гражданско-правового характера, заключаемого в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, а п. 2 ст. 616 ГК РФ определено, что арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено договором аренды.

Кроме того, ст. 149.1 Жилищного кодекса РСФСР (в редакции от 17.04.2001) предусмотрено, что финансирование затрат на эксплуатацию и ремонт квартир, находящихся в собственности граждан, осуществляется за счет собственных средств владельцев квартир.

Исходя из изложенного, решение налогового органа о перерасчете общего совокупного дохода, полученного по месту основной деятельности, с учетом дохода, полученного от сдачи жилья в аренду и исключение из него расходов, связанных с содержанием сдаваемой в аренду квартиры, является правомерным.

Заместитель руководителя Управления МНС России

по г. Москве советник налоговой службы

Российской Федерации I ранга Л.Я. Сосихина"