Можно ли сдавать комнату, если соседка не разрешает - вопрос о возможности сдачи купленной комнаты в квартире в центре С.-Петербурга.

Если в ее собственности находится конкретно комната как отдельное жилое помещение - согласия соседей на сдачу ее в найм не требуется.

В силу ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 30 ЖК РФ).

Исчерпывающий перечень ограничений прав собственника комнаты в коммунальной квартире установлен ч. 5 ст. 42 ЖК РФ и не содержит указания на запрет на заключение договора найма.

Согласно ч. 1 ст. 76 ЖК РФ наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем.

Частью 2 той же статьи предусмотрено, что для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

По смыслу этих положений закона согласие всех собственников и нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире требуется лишь для сдачи в поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.

В отношении собственников жилых помещений в коммунальной квартире аналогичного ограничения законом не предусмотрено. А положения главы 8 ЖК РФ, которой определяется правовой режим жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, не могут быть распространены на жилые помещения, находящиеся в собственности граждан.

Из этого следует, что сдача внаем жилого помещения в коммунальной квартире собственником доли сама по себе является правомерным действием. Более того, ограничение права собственника сдавать в аренду (найм) свои комнаты в коммунальной квартире без получения предварительного согласия истца как участника общей долевой собственности нарушает права собственника жилых помещений в данной квартире, что противоречит ст. 209 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ.

Правомерность такого подхода подтверждена сложившейся судебной практикой, например, Определением Санкт-Петербургского городского суда от 02.04.2012 N 33-3983/2012. Такие дела.