Как защитить свои права в долевой собственности коммунальной квартиры - правила продажи, защита от незаконной аренды и обжалование сделок после факта.

Добрый день. Сделки с общей долевой собственностью, в соответствии Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. В силу с 02.01.2017) подлежат обязательному нотариальному удостоверению с соблюдением права преимущественной покупки сособственниками.

При этом, продажа доли в праве возможна по более высокой цене, и так как сделка удостверяется нотариально, ответственность за законность сделки несет нотариус. Сдавать комнату в коммунльной квартире возможно только с согласия всех сособственников.

Здравствуйте

При продажи доли, у вас будет преимущественное право покупки согласно ст.250 ГК РФ, а сдавать комнату без согласия других дольщиков нельзя, для этого нужно согласие других дольщиков

ч.2 ГК РФ, ч.3 ГК РФ, ч.4 ГК РФ

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)

ГК РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Когда вы узнаете о нарушении своего преимущественного права покупки, то, в соответствии со ст.250 гк рф, подаете иск о переводе на себя прав плкупателя. Ответчиков - двое (продавец и покупатель). Одновоеменно вы вносите на депозит суда сумму, указанную вам в предложении о покупке. Суд решением формирует ваш статус как покупателя, ваши деньги переводит продавцу, ну а неудавшийся покупатель потом взыскивает свои деньги с продавца.

1.Если продадут долю по более низкой цене чем Вам изначально предлагалось то у вас согласно ст 250 ГК РФ есть три месяца для для предъявления иска в суд ст 131 ГПК РФ о переводе на вас прав и обязанностей покупателя Срок три месяца начинает течь с момента, когда вы узнаете о том что доля продана по пониженной цене. Ответчики в иске-это Продавец и Покупатель доли.

2.Запрет на сдачу комнаты в аренду вы к сожалению ни как не можете заранее наложить по причине отсутствия юридического механизма такого запрета

Если вы узнаете о том что сдача комнаты в аренду произошла без вашего согласия то у вас есть право предъявить иск о признании договора аренды недействительным. То есть вы можете действовать только по факту незаконной сдачи комнаты в аренду, а не заранее.

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)

""ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

Позиции высших судов по ст. 250 ГК РФ ">>>"

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

(в ред. Федерального "закона" от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей "редакции")

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

""2. Продавец доли обязан "известить" в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

""Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

"Особенности" извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

(см. текст в предыдущей "редакции")

""3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Здравствуйте. ГК РФ Статья 12. устанавливает способы защиты гражданских прав.

Защита гражданских прав осуществляется путем:

восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;

прекращения или изменения правоотношения.

Как вариант, можно подать в суд иск об устранении нарушений права собственности (304 ГК РФ) и в судебном порядке требовать от соседки, например, выселить квартирантов из занимаемого помещения или расторгнуть с ними договор комерческого найма жилого помещения. Можно так же просить взыскать с нее неосновательное обогащение соразмерно Вашей доле в имуществе, поскольку она получаетденежные средства единолично. Но здесь необходимы документы - договор, по которому она сдает квартиру.

Начало течения 3-х месячного срока перевода в судебном порядке на долевого собственника прав и обязанностей покупателя (п.3 ст.250 ГК РФ) по договору купли-продажи доли в соответствии с п.1 ст.200 ГК РФ начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Таким образом, этот срок несколько меньше (с момента, когда Вы должны были узнать о нарушении своего права). Сведения о состоявшейся сделке можно получить в Росреестре.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:

14. По смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Участник долевой собственности, в силу ст. 209, п. 2 ст. 246, ст. 250 ГК РФ, может распорядиться только принадлежащей ему долей в праве. Распоряжение же самим имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется исключительно по соглашению всех собственников.

Передача части имущества, находящегося в долевой собственности, в аренду без согласия всех участников долевой собственности противоречит указанной норме, поэтому такой договор аренды в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой.

Между тем, думаю, что комната соседке принадлежит тоже на праве собственности (а не долевой собственности), то есть, в качестве жилого помещения она является самостоятельным объектом жилищных прав (п.1 ст.15, п.п.3 п.1 ст.16 Жилищного кодекса) и в соответствии со ст.209 ГК РФ, ст.30 ЖК РФ соседка вправе по своему усмотрению совершать в отношении этой комнаты любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, передавать её в аренду, в наём, оставаясь при этом её собственником. Согласие соседей на совершение таких сделок не требуется (закон не предусматривает).

Таким образом, препятствовать сдаче в аренду комнаты Вы можете только в рамках допускаемого невежества соседки в правовых вопросах со ссылкой на нормы о долевой собственности (если комната соседке принадлежит на праве собственности, то есть, как и у Вас). Следует отменить, что соседка может оформить сделку по отчуждению комнаты договором дарения, при котором у Вас преимущественного права не возникнет.

Добрый день

В случае совершения сделки по заниженной стоимости, Вы вправе оспорить ее в судебном порядке. В том числе если будет нарушен порядок уведомления (ст.250 ГК РФ). Вопросы аренды однозначно должны быть также согласованы со всеми собственниками и могут быть оспорены в суде. По антисанитарии обратитесь в роспотребнадзор и жилинспекцию.

Удачи.

Здравствуйте! В случае продажи доли а праве общей собственности с нарушением требований ГК РФ, в том числе по более низкой цене, чем было указано в уведомлении, любой из дольщиков имеет право в судебном порядке перевести права покупателя на себя. ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

...

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Здравствуйте, Арина!

У Вас есть прав преимущественной покупки в соответствии со ст. 250 ГК РФ. Кроме того, в соответствии со ст 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" нотариус потребует доказательства направления Вам предложения о выкупе доли.

Правильно ли я понимаю, что нотариальное удостоверение о продаже содержит стоимость доли, по которой предлагается выкуп, после чего хозяин может продать третьим лицам по боле высокой, но НЕ ПО БОЛЕЕ НИЗКОЙ цене?

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. - ПОДСКАЖИТЕ, ПОЖАЛУЙСТА: 3 месяца отсчитываются от момента нарушения права, или от момента, когда стало известно, что право нарушено (пример 1 - в разговоре с новым владельцем тот озвучил стоимость, за которую приобрел, и она оказалась ниже, чем предложенная участнику долевой собственности; пример 2 - у участника долевой собственности есть подозрения, что долю продали дешевле, чем предложили ему, но доказательств нет - как можно удостовериться в том, что право не было/было нарушено?