Продажа квартиры, купленной на материнский капитал и в программе 'Молодая семья' - какие ограничения и когда можно продать без налогов?

Добрый день. Положения ст. 217.1 НК РФ, касающиеся продажи имущества без налога через 5 лет после приобретения по некоторым основаниям вступили в силу после того, как Вы купили Вашу квартиру. Соответственно, на Вас они не распространяются и Вы можете продать имущество, если после покупки прошло 3 года. Однако любая такая программа предусматривает обязательность выделения долей детям, что было сделано Вами. На отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетним, Вам потребуется согласие органа опеки (ст 60 СК РФ, ст. 37 ГК РФ).

Если орган опеки не дает своего согласия, то пробуйте обжаловать отказ опеки в суде. Суд примет решение в интересах ребенка и с учетом Ваших интересов.

Можно продать без уплаты налога на доходы физических лиц, если квартира не использовалась в предпринимательской деятельности, а Вы резидент РФ, т.к. купили до 1 января 2016 года: в этом случае при продаже раньше 3 лет нахождения в собственности (именно 3 лет, это не ошибка) согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ налог не платится. 5 лет - это для тех, кто купил после 1 января 2016 года. Статья 217.1 НК РФ о 5-летнем сроке распространяется только на продажу тех квартир, которые были приобретены после 1 января 2016 года.

Можете продавать, налога у вас от продажи не будет, если право собственности на квартиру возникло в 2014 году, это прямо предусмотрено законом. Изменения были, но они распространяются на сделки по продаже жилых помещений, право собственности на которые возникло после 2015 года, пункты 3 и 4 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ. И не забудьте получить разрешение от органов опеки, статья 37 Гражданского кодекса РФ.

статья 217.1

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

Никаких ограничений при продаже квартиры, купленной за материнский капитал и по программе Молодая семья нет. Вы собственники, ст.209 ГК РФ. Поэтому можете распоряжаться. Единственное - Вам нужно получить предварительное согласие органов опеки и попечительства, так как собственниками долей являются несовершеннолетние дети. Для этого Вам нужно, как вариант, выделить доли детям в другом жилье или приобретаемом, причем доли должны быть по качеству и стоимости не меньше, чем имеющиеся.

Что касается уплаты налога, то его платить не нужно, учитывая, что Вы владели имуществом более трех лет.

НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:

от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;

от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

(введена Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ)

Путеводитель по налогам. Вопросы применения ст. 217.1 НК РФ

1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

КонсультантПлюс: примечание.

Абз. 2 п. 2 ст. 217.1 (в ред. ФЗ от 27.11.2017 N 352-ФЗ) распространяется на правоотношения, возникшие с 01.08.2017.

В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.

(абзац введен Федеральным законом от 27.11.2017 N 352-ФЗ)

КонсультантПлюс: примечание.

Абз. 3 п. 2 ст. 217.1 (в ред. ФЗ от 27.11.2017 N 352-ФЗ) распространяется на правоотношения, возникшие с 01.08.2017.

При исчислении минимального предельного срока владения жилым помещением или долей (долями) в нем, предоставленными налогоплательщику в собственность в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, применяются положения пункта 3 настоящей статьи в случае, если право собственности на освобожденные при реализации указанной программы жилое помещение или долю (доли) в нем было получено при соблюдении хотя бы одного из предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи условий.

(абзац введен Федеральным законом от 27.11.2017 N 352-ФЗ)

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.

6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен:

1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи;

2) размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 настоящей статьи.

До 2016 года общий срок владения недвижимостью, освобождающий гражданина от уплаты налога, был равен 3 годам независимо от способа ее получения. Однако, с нового года вступили в силу изменения, увеличившие срок до пяти лет. Доходы от продажи жилых домов, квартир, комнат, жилых помещений, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в них, автомобилей и другого имущества не облагаются НДФЛ. Но только в случае, когда указанные объекты находились в собственности налогоплательщика три года и более (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Если налогоплательщик продал имущество, которым владел более трех лет, ему не нужно декларировать свои доходы и представлять декларацию в налоговую инспекцию (Письмо ФНС России от 06.04.2012 N ЕД-3-3/1166@).

Поэтому в дальнейшем мы будем говорить о декларировании и имущественных вычетах, касающихся реализации недвижимого имущества, которое находилось в собственности налогоплательщика менее 3 лет.

Доходы от продажи жилых домов, квартир, комнат, жилых помещений, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в них, которые находились в собственности налогоплательщика менее 3 лет, облагаются НДФЛ по ставке 13%.

У источника выплаты доходов от продажи имущества налоговая база по НДФЛ не определяется, а учитывается только сумма дохода. По окончании налогового периода налогоплательщик должен самостоятельно рассчитать и уплатить в бюджет НДФЛ с доходов от продажи имущества.

При этом налогоплательщик может:

либо уменьшить сумму полученных доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов;

либо воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб. (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Использовать первый вариант целесообразно в случае, когда сумма осуществленных расходов, связанных с приобретением имущества, превышает 1 000 000 руб.

В случае когда сумма расходов на приобретение недвижимости (например, 2 700 000 руб.) превышает сумму доходов, полученных от ее продажи (например, 2 500 000 руб.), указанную разницу (200 000 руб.) нельзя учесть при расчете НДФЛ. То есть превышение расходов над доходами не может уменьшать доходы, полученные налогоплательщиком в налоговом периоде от других операций. На этом акцентирует внимание налоговая служба в комментируемом Письме ФНС России от 12.02.2013 N ЕД-4-3/2254@.

Закон обратной силы не имеет Изменения в статью 217 НК РФ об увеличения срока нахождения недвижимого имущества в собственности до 5 лет, когда при продаже не нужно платить налог вступили в силу с 1 января 2016 года Вы приобрели квартиру раньше-в декабре 2014 года. Поэтому для вас рок три года, который уже истек Поэтому при продаже налог вам не нужно платить Ограничений по продаже квартиры в связи с вашим участием в программе Молодая семья в законодательстве не существует Однако, коль квартира куплена с использованием средств маткапитала, то в ней выделены доли детям А поэтому вам придется получать разрешение от органа опеки на продажу квартиры ст 37 ГК РФ Разрешение получите если в новом жилье выделите доли детям по размеру не меньше чем в нынешнем жилье.

Здравствуйте!

1. Согласно ст.ст. 217.1 НК РФ срок владения составляет 5 лет для тех, кто приборел квартиру после 01.01.2016 года. Вы не подпадаете под эту норму. Для вас остался срок 3 года, т.к. вы купили квартиру в 2014 году.

2. Ограничений по продаже квартиры, купленной на маткапитал нет, кроме одного: не должны ухудшаться жилищные условия и положение детей. То есть необходимо обязательное согласие органов опеки и попечительства.

На практике это делается так. Составляется предварительный договор купли-продажи конкретной квартиры, в котором уже указаны доли детей. И отдается на согласование в ООиП. Как правило, ООиП согласие дают.

Также не забудьте еще один немаловажный момент. Все сделки с недвижимостью, где участвуют дети, в обязательном порядке должны проходить через нотариуса. Поэтому вам стоит обратиться к нотариусу, который вам все это и сделает. В частности - предварительный договор купли-продажи.

Удачи!

---Здравствуйте Евгения, далеко не факт что орган опеки и попечительства выдаст вам разрешение на продажу квартиры, в которой собственниками являются ваши дети, пока Вы не предоставите им равноценные доли, в другом жилом помещении. См. Федеральный закон "Об опеке и попечительстве" от 24.04.2008 N 48-ФЗ (последняя редакция) Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.

НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

(введена Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ)

Путеводитель по налогам. Вопросы применения ст. 217.1 НК РФ

1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

КонсультантПлюс: примечание.

Абз. 2 п. 2 ст. 217.1 (в ред. ФЗ от 27.11.2017 N 352-ФЗ) распространяется на правоотношения, возникшие с 01.08.2017.

В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.

(абзац введен Федеральным законом от 27.11.2017 N 352-ФЗ)

КонсультантПлюс: примечание.

Абз. 3 п. 2 ст. 217.1 (в ред. ФЗ от 27.11.2017 N 352-ФЗ) распространяется на правоотношения, возникшие с 01.08.2017.

При исчислении минимального предельного срока владения жилым помещением или долей (долями) в нем, предоставленными налогоплательщику в собственность в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, применяются положения пункта 3 настоящей статьи в случае, если право собственности на освобожденные при реализации указанной программы жилое помещение или долю (доли) в нем было получено при соблюдении хотя бы одного из предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи условий.

(абзац введен Федеральным законом от 27.11.2017 N 352-ФЗ)

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.

6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен:

1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи;

2) размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 настоящей статьи.