Вопросы по форме договора купли-продажи квартиры по ипотеке - правомерность залога, подписание акта и права супругов

Question

Добрый день!

Есть 3 вопроса относительно формы договора предложенной банком для заключения сделки купли-продажи квартиры по ипотеке:

1) Покупателем является не 1 человек, а супруги, подписи на договоре в этом случае должны быть обоих супругов, верно?

2) Пункты 2 и 3 суть одна и та же, до получения денег я не имею залога в виде квартиры. Т.е. не квартиры, ни денег. Насколько правомерен данный пункт?

2. Стороны определили, что ОБЪЕКТ с момента передачи его ПОКУПАТЕЛЮ и до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у ПРОДАВЦА.
3. С момента государственной регистрации перехода права собственности на ОБЪЕКТ к ПОКУПАТЕЛЮ и до момента оплаты в полном размере цены ОБЪЕКТА, указанной в п. 1.4 настоящего Договора ОБЪЕКТА не обременена залогом в пользу ПРОДАВЦА в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ. 

3) Пункт 4 говорит о странном подписании акта в день подписания договора. Но разве он подписывается не после перехода права в Росреестре и предъявления документов о переходе банку?

4. ПРОДАВЕЦ обязан в день подписания настоящего Договора передать ПОКУПАТЕЛЮ ОБЪЕКТ с подписанием передаточного Акта о передаче ОБЪЕКТА согласно ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Калашников Владимир Валентинович · Accepted Answer

1. Да подписи должны быть по количеству лиц. 2. Правомерен. Его всегда пишут. И один другому не противоречит (ст. 488 ГК РФ) 3. нет. как у Вас написано тоже может быть. Допускаются варианты. Без акта или с актом регистрацию можно проводить.

Давидович Людмила Борисовна · Answer

1 Подписи должны быть от обоих супругов, т.к. они оба указаны в договоре. 2. Это положение включено, чтобы не нужно было снимать залог в пользу продавца. Но это снижает гарантии продавца, предусмотренные законом, т.к. залог гарантирует его права на случай неоплаты. Ст. 488 гк рф. 5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. 3 Такое условие в договоре допустимо, и подтверждает передачу имущества. Ст. 421 гк рф.

Шабанов Николай Юрьевич · Answer

Здравствуйте! Если квартира приобретается в долевую собственность, то подписи ставят оба супруга, но это не обязательно, даже при оформлении в собственность одного, собственность будет совместной. СК РФ Статья 34. Совместная собственность супругов 1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. При чем здесь Ваше право собственности и залог квартиры? Право собственности Вы приобретаете с момента государственной регистрации его перехода. Квартира одновременно оформляется, как залог по кредиту, в качестве обеспечения оплаты кредита. Этот пункт: "2. Стороны определили, что ОБЪЕКТ с момента передачи его ПОКУПАТЕЛЮ и до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у ПРОДАВЦА." не верен, поскольку квартира как раз в залоге. ГК РФ Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит ... 5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Этот пункт "3. С момента государственной регистрации перехода права собственности на ОБЪЕКТ к ПОКУПАТЕЛЮ и до момента оплаты в полном размере цены ОБЪЕКТА, указанной в п. 1.4 настоящего Договора ОБЪЕКТА не обременена залогом в пользу ПРОДАВЦА в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ." говорит о том, что одновременно будет происходить государственная регистрация перехода права собственности и регистрация залога квартиры у банка. Т.е. квартира будет уже в залоге у банка. Передаточный акт подписывается сторонами в момент передачи квартиры от продавца покупателю, она может быть передана и до регистрации перехода права собственности, поэтому тут нет никаких противоречий.

Вопросы по форме договора купли-продажи квартиры по ипотеке - правомерность залога, подписание акта и права супругов

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 (ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)

Семейный кодекс Российской Федерации (ред. от 23.03.2026)

Похожие вопросы

Включение пункта о порядке внесения и расходовании денежных средств при сделке купли-продажи - интересы всех сторон соблюдены?

Являются ли такие условия стандартными для покупател

Как оформить покупку квартиры по государственному жилищному сертификату

Продажа квартиры - разъяснение пунктов договора и защита прав продавца

Обязан ли дом оставаться в залоге у продавца до выплаты средств материнского капитала?

Какие пункты договора купли-продажи земельного участка необходимо учесть для защиты интересов продавца?

Нужно ли принимать договор-купли-продажи с пунктом о залоге при оформлении ипотеки?

Расшифруйте пункт 2.1.5. предварительного договора купли-продажи через ипотеку в Сбербанке для продавца

Риск и безопасность для продавца при отсутствии передаточного акта в договоре купли-продажи квартиры

«Продажа комнаты в коммунальной квартире - вопросы передачи ключей и риски для продавца»

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59