Как оформить собственность на квартиру при продаже ипотечного жилья с несовершеннолетними наследниками?

Вы обязаны выполнить обязательство.

Неважно, сколько и кому лет.

Ст. 310 ГК РФ не позволяет отказываться от данного письменно обязательства выделить доли в квартире своим детям.

Здравствуйте!

В данном случае Вам необходимо исполнить обязательство, а именно выделить доли всем детям, в том числе и совершеннолетней дочери. Если дети на сегодняшний день совершеннолетние, то сможете после выделения доли без проблем продать квартиру. Имейте ввиду, что сделки с долями необходимо оформлять через нотариуса. Федеральный закон "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" от 29.12.2006 N 256-ФЗ (последняя редакция)

На основании п. 4 ФЗ от 29.12.2006 г. N 256-ФЗ жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

То есть в вашем случае, заключайте соглашение между сособственниками о выделении долей детям. Если старшая дочь откажется от своей доли, то нужен нотариальный отказ.

Далее оформляете доли младшей дочери - также через нотариуса, т.к. любое оформление сделок (соглашений) с долями с 02.06.2016 г. оформляется только у нотариуса. Размер доли законом не регламентируется, хоть 1/100 выделяйте.

Если дочь не достигнет возраста 18 лет к моменту продажи, то придется обращаться в органы опеки, соблюсти требования ст. 37 ГК РФ.

Если продадите без оформления доли детям, то увы, органы опеки и ПФР могут оспорить данную сделку.

Если вы имеете ввиду обязательства выделить долю в связи с покупкой недвижимости с участием средств материнского капитала, то согласно Федерального закона "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" от 29.12.2006 N 256-ФЗ безусловно необходимо выделить доли в указанном приобретенном жилом помещении всем членам семьи, которые были таковыми на момент приобретения жилья. Размер долей вы должны определить сами, поскольку закон не указывает в качестве обязательного требования равенства долей.

Принимать долю иинет-это уже делосредней дочери. Если она желает, то придется ей подарить долю, иначе она сможет потребовать долю через суд. Если ей эта доля не требуется, то она может подписать письменный нотариально удостоверенный отказ от доли. Тогда долю выделять не потребуется (ст. 421 ГК РФ). А мл. несовершеннолетней придется обязательно выделять долю.

В силу части 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (далее: Закона) «жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению».

Иными словами доли определяются по соглашению между родителями. И если они не смогут договориться между собой, тогда это за них сделает суд. Корректно в данном случае доли выделить каждому ребенку (т.е. всем троим детям независимо от их возраста) в объеме 1/5* (использованный размер мат. капитала)/Стоимость квартиры, где 5 - число родителей и детей, которым выделяются доли.