Оформление договора долгосрочной аренды для квартиры, купленной ЖКом - основания для обременения права собственности и действия пайщика

Согласно статье 209 гК РФ собственнику принадлежит право пользования владения и распоряжения своим имуществом Реализуя правомочие по пользованию имущества собственник может сдать свое имущество в аренду Поэтому заключение договора аренды ст 606 гК РФ не может рассматриваться как ограничение права собственности кооператива

Если договор аренды заключается на срок более года то пайщик должен зарегистрировать договор аренды в Росреестре.

Здравствуйте!

Договор аренды, который заключён на срок более одного года подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре (Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 28.02.2018) "О государственной регистрации недвижимости"). В чем состоит право собственности, установлено в ст. 209 Гражданского кодекса РФ, из которой следует:

Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Таким образом, договор аренды не может обременять права собственника. В случае, если собственник распорядиться своим имуществом по своему усмотрению, то он просто нарушит условия договора аренды и такое нарушение может явиться поводом для обращения в суд (ст. 3 ГПК РФ).

Удачи Вам!

1) Смотря что Вы понимаете под обременением. Если невозможность отчуждения, то это не про договор найма. Об этом говорит возможность отчуждения такого объекта. Так согласно статье 675 ГК РФ

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Т.е. собственник спокойно может продать жилое помещение, а права по договору в этом случае просто переходят к новому собственнику. Факт регистрации договора сроком более 1 года не отменяет это право, а такое ограничение (обременение) регистрируется в Росреестре, чтобы потенциальный собственник знал о своих обязательствах перед нанимателем жилого помещения.

2) Чтобы "не остаться в дураках", в интересах пайщика заключить договор купли-продажи (в т.ч. предварительный), а не договор найма, либо договор найма с правом выкупа жилого помещения по истечении определенного срока. Если же договор уже заключен, то зарегистрировать в Росреестре, чтобы зафиксировать свои права по договору найма, которые потенциально могут перейти к покупателю при продаже этого жилого помещения.

Доброго времени суток.

1. Да является. Право собственности состоит из трех могу: владеть, пользоваться, распоряжаться.

Договор аренды ограничивает как минимум право владения. Собственник пользуется помещением (извлекает выгоду) и может распорядиться им (продать, обменять и т.д. и т.п. с оглядкой на условия договора аренды), но не владеет (фактически ею не обладает, так как передал по договору аренды).

2. Так он пайщик или арендатор? Пайщик выплачивает взносы на квартиру - типа ипотеки. А Арендатор оплачивает услугу по предоставлению квартиры во владение).

А вообще договор долгосрочной аренды подлежит государственной регистрации.

Значит смотрите. Да договор долгосрочной аренды является основанием для обременения и ограничения права собственности. Эти положения регламентированы Гражданским кодексом РФ Частью первой и Жилищным кодексом РФ. Зафиксировать договор можно очень просто. Обратитесь в ГОСКОМРЕГИСТРАЦИЮ и напишите заявление в ПОЛИЦИЮ о Временном проживании на занимаемой пайщиком площади. Регистрация договора аренды в ГОСКОМРЕГИСТРАЦИИ даёт основание для обременения права собственности, то есть квартиру продать нельзя будет на весь срок действия договора аренды. Заявление в полицию даёт возможность избежать не нужных вопросов с пропиской и нападок соседей.