Формирование наследственной массы и оценка рыночной стоимости наследуемого имущества в случае отсутствия оформленного наследства

Добрый день. В 2015 г. умер отец, остались долги по кредитам. В собственности у него был дом 50 кв.м. Дом куплен в 1990 г., земля под ним не в собственности. Перед его смертью дом был перестроен, в 2013 г. через суд перестроенный дом был признан его правом собственности (без земли). На баланс город дом не взял, т.к. он без земли. Землю в собственность оформить не удалось, из-за кадастровой ошибки соседа, переделка, которой требует выполнение геодезических работ на 5 участках (включая участок отца). Мать открыла наследственное дело (не зная тогда о долгах, о них вообще узнала только через 3 года после смерти отца), нотариус выдала кадастровую справку на дом 50 кв.м. Оформлять не стали, т.к. решили узаконить самострой для принятия наследства правильно. Теперь вскрываются его долги. Вопрос, прошло уже почти три года после смерти, наследство не оформлено, но фактически принято (подано заявление об открытие), что в нашем случае входит в наследственную массу? Самострой не является объектом гражданско-правовых отношений и в наследственную массу не может быть включен, но и дома 50 кв.м. который числится на балансе города и на который нам выдают кадастровые справки давно уже нет. Как оценить рыночную стоимость наследуемого имущества, для учета размера правопреемственного долга?