ООО намерено продать недвижимость физ. лицу. Какие налоги понесет в этом случае. Спасибо!

Здравствуйте. К сожалению вы не указали в рамках какой системы налогообложения УСН или ЕНВД производится продажа недвижимого имущества.

Если объектом налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (далее также - Налог), являются доходы организации, уменьшенные на величину расходов, налоговой базой признается денежное выражение доходов, уменьшенных на величину расходов (п. 2 ст. 346.18 НК РФ).

На основании п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают доходы, определяемые в порядке, установленном п.п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ, а именно:

- доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав (ст. 249 НК РФ);

- внереализационные доходы (ст. 250 НК РФ).

Согласно п.п. 1 и 2 ст. 249 НК РФ доходом от реализации признается, в частности, выручка от реализации товаров как собственного производства, так и ранее приобретенных, которая определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары, выраженных в денежной и (или) натуральной формах.

Под товаром в целях налогообложения понимается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ). Реализацией товаров признается, соответственно, передача на возмездной основе права собственности на товары, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары на безвозмездной основе (п. 1 ст. 39 НК РФ).

Датой получения доходов при УСН в соответствии с п. 1 ст. 346.17 НК РФ признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).

Таким образом, суммы оплаты стоимости проданных основных средств включаются налогоплательщиком при УСН в налоговую базу того отчетного (налогового) периода, в котором они были получены (письмо Минфина России от 05.12.2008 N 03-11-04/2/190).

С учетом вышеизложенного в рассматриваемой ситуации ООО необходимо в налоговом учете признать доход от реализации недвижимого имущества в сумме, фактически поступившей в его оплату по договору купли-продажи. В случае оплаты покупателем здания денежными средствами, доход признается на дату их поступления.

Одновременно следует отметить, что для организаций, применяющих УСН с объектом налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов", существуют специальные правила учета расходов от операций по реализации основных средств.

В общем случае при применении УСН списание расходов на приобретение ОС происходит не через механизм начисления амортизации, а в порядке, установленном главой 26.2 НК РФ.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения по УСН налогоплательщик уменьшает полученные доходы, в частности, на расходы на приобретение, сооружение и изготовление ОС (с учетом положений п.п. 3 и 4 ст. 346.16 НК РФ). Такие расходы учитываются в составе расходов только по основным средствам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

При этом п. 3 ст. 346.16 НК РФ (последний абзац) предусмотрено, что в случае, если основное средство реализовано до истечения трех лет (а в отношении основных средств со сроком полезного использования свыше 15 лет - до истечения 10 лет) с момента учета расходов на его приобретение (сооружение, изготовление), налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу по Налогу и уплатить дополнительную сумму Налога и пени. Такой перерасчет осуществляется с учетом положений главы 25 НК РФ и производится за все отчетные (налоговые) периоды применения УСН, в которых были учтены расходы на приобретение объекта основных средств (письма Минфина России от 20.11.2008 N 03-11-04/2/174, от 09.11.2007 N 03-11-04/2/273).

Иными словами, при "досрочной" реализации основных средств налогоплательщику, применяющему УСН с объектом налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов", необходимо:

1) исключить из расходов уже списанную стоимость основных средств;

2) по правилам главы 25 НК РФ рассчитать амортизацию и включить ее в расходы;

3) пересчитать Налог и начислить пени;

4) произвести доплату Налога и пеней.

В рассматриваемом случае ООО продает основное средство (здание магазина) до истечения сроков, установленных п. 3 ст. 346.16 НК РФ. Соответственно, обществу необходимо произвести перерасчет налоговой базы по Налогу за 2017 год в порядке, предусмотренном данной нормой, а также доплатить Налог и пени.

С примером такого перерасчета можно ознакомиться в материале: Энциклопедия решений. Учет продажи основных средств при УСН.

По мнению Минфина России, учет в расходах остаточной стоимости основных средств, приобретенных налогоплательщиком в период применения УСН и реализованных (переданных) до истечения установленных п. 3 ст. 346.16 НК РФ сроков в период применения УСН, ст. 346.16 НК РФ не предусмотрен (смотрите, например, письма Минфина России от 13.02.2015 N 03-11-06/2/6557, от 03.03.2014 N 03-11-11/8833, от 20.11.2008 N 03-11-04/2/174, от 18.04.2007 N 03-11-04/2/106). К аналогичному выводу пришли специалисты УФНС России по г. Москве в письме от 28.06.2006 N 18-11/3/56403@.

Однако судьи считают такую позицию основанной на ошибочном толковании норм права налогового законодательства.

Так, в постановлении АС Центрального округа от 23.06.2017 N Ф 10-1838/2017 по делу N А 54-5594/2016 было отмечено, что указание в п. 3 ст. 346.16 НК РФ на необходимость пересчета налоговой базы по Налогу в соответствии с положениями главы 25 НК РФ свидетельствует о необходимости при реализации основного средства применять все положения этой главы, регулирующие порядок учета и реализации основных средств, в том числе норму пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ, согласно которой при реализации амортизируемых основных средств полученный доход уменьшается на остаточную стоимость основного средства (амортизируемого имущества). Довод налогового органа о применении к спорным правоотношениям разъяснений, изложенных в письме Минфина России от 13.02.2015 N 03-11-06/2/6557, был судьями отклонен в связи с тем, что данное письмо не является нормативным актам, обязательным для применения. Смотрите также постановления Четырнадцатого ААС от 27.01.2014 N 14 АП-11928 ААС, ФАС Уральского округа от 14.11.2012 N Ф 09-10644/12 по делу N А 60-41958/2011, от 22.08.2012 N Ф 09-7690/12 по делу N А 50-22331/2011, ФАС Центрального округа от 05.08.2010 по делу N А 14-19808/2009/695/28, от 09.06.2010 N А 14-19989/2009/668/24 (определением ВАС РФ от 20.08.2010 N ВАС-10870/10 было отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

Вместе с тем обратим внимание, что встречаются и суды, поддерживающие официальную позицию (например постановления Семнадцатого ААС от 29.07.2014 N 17 АП-8035/14, ФАС Поволжского округа от 19.12.2006 N А 57-181/06-7).

Таким образом, принимая решение о признании в расходах при УСН остаточной стоимости основного средства при его реализации ранее установленных сроков, налогоплательщику необходимо быть готовым отстаивать свою позицию в том числе в судебном порядке.

ГАРАНТ. РУ: www.garant.ru