Решение проблемы наследства с долгами и строительством дома - возможные варианты

Сыну в наследство от бабушки досталась двухкомнатная квартира 45 кв. Впридачу достались долги - ипотека 800 000, коммуналка - 100 000. У банка есть решение суда - продать квартиру с торгов. Но банк разрешил мне самой продать квартиру и погасить задолженность. В опеке мне сказали что разрешение на продажу мне не дадут, поскольку я должна приобрести взамен жилплощадь такого же метража. Я предложила свой вариант: ребенок прописан и проживает со мной в моей квартире 49 кв. Я единственный собственник. Моя квартира более новая, с хорошим ремонтом и стоит дороже, чем унаследованное жилье. Я предложила выделить долю в моей квартире, равноценную стоимости унаследованного имущества. Деньги от продажи квартиры пойдут на погашение долгов. И часть денег будет потрачена на строительство дома. Опека мне отказала (пока только устно) выставила свои условия - выделить ровно 45 кв в моей квартире, деньги от продажи после погашения долгов положить на счет ребенка и тратить только с разрешения опеки. На строительство дома деньги дать отказались, тк участок расположен в садовом товариществе, прописаться там нельзя и оформлен участок пока на мою маму. Хотя я сказала что мы переоформим его без проблем на меня. Дело в том, что на даче мы живем почти 6 месяцев в году - с мая по октябрь. Дом у нас там старый, маленький и холодный. Мы планируем стоить дом для круглогодичного проживания. Что можно сделать в данной ситуации?