Как защитить право на квартиру в ипотеке при наличии детей от предыдущего брака

Можно у нотариуса оформить дарственную на ваших детей. Можно разделить доли в этой квартире, и после этого он подарит свою долю вам, а после этого можете регистрировать брак, и тогда квартира будет вашей.

Положения законодательства, устанавливающие режим общей собственности на совместно нажитое в браке имущество, распространяются исключительно на браки, зарегистрированные в органах ЗАГСа.

В целом можно сказать, что при распаде пары, живущей вне брака в официальном смысле, каждый из сожителей останется с тем имуществом, которое принадлежит ему лично, даже если на его приобретение были затрачены денежные средства второй стороны. Так, квартира, купленная во время сожительства на общие средства и оформленная лишь на одного из сожителей пары, после прекращения совместной жизни будет считаться собственностью того лица, которое указано в официальных бумагах.

Для того чтобы вернуть себе часть стоимости такого имущества, второй стороне придется инициировать обращение в суд, т. к. рассчитывать на порядочность человека в подобных ситуациях не всегда возможно.

Поэтому, если есть возможность, и пока она есть, оформляйте дарственную.

Считаю, что в вашем случае (совместное проживание более 10 лет, ипотечная квартира и двое общих детей) не состоять в зарегистрированном браке в России, где такие браки не признаются, в крайней степени неразумно.

Вам следует зарегистрировать брак, но этого не достаточно. Следует также заключить брачный договор, условием которого распространить режим общей совместной собственности супругов на все имущество (или отдельные виды имущества), нажитое каждым из супругов с момента начала фактических брачных отношений (указать явно дату!)