Переуступка ДУ при залоге.

Добрый день, смотрите: Уступка ипотеки означает куплю-продажу квартиры в новостройке, оформленную по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) с привлечением ипотечного кредита. Иногда уступкой ипотеки называют куплю-продажу вторичной квартиры так же купленную с привлечением ипотечного кредита.

Правильно считать уступкой именно перепродажу дольщиком новостройки на этапе строительства. Пока дом строится, квартиры не существует, и дольщик-продавец продать ничего не может. Но закон «Об участии в долевом строительстве жилья» допускает замену дольщика в договоре участия в долевом строительстве (ДДУ) через заключение договора уступки прав требования (статья 11 закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве жилья»). По договору уступки прав первоначальный дольщик продает новому дольщику свои права требования к застройщику передать оконченную строительством квартиру в новостройке. При этом сам существующий договор ДДУ не меняется, и в этом договоре новый дольщик встает на место первоначального дольщика. Это обусловлено длительным характером действия договора ДДУ.

В отличие от договора ДДУ договор купли-продажи квартиры исполняется в короткое время и требует от покупателя уплатить покупную цену, а от продавца – передать квартиру. По ДДУ застройщик должен построить дом, ввести его в эксплуатацию и только затем передать квартиру дольщику.

Наличие ипотеки по договору ДДУ означает, что первоначальный дольщик для оплаты квартиры по договору ДДУ получил ипотечный кредит, который оформлен кредитным договором а возврат кредита и процентов обеспечен договором ипотеки (залога) квартиры.

Таким образом, уступка ипотеки означает замену первоначального дольщика на нового дольщика в нескольких договорах – 1) в договоре ДДУ, 2) в кредитном договоре, и 3) в договоре ипотеки (залога).

Причем, в каждом из договоров произвести замену дольщиков не просто.

Все эти договоры взаимосвязаны, и руководящую роль играет кредитный договор. Как было сказано выше, дольщик обеспечивает перед банком возврат кредита залогом договора ДДУ. И согласно статьи 37 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» продажа предмета залога, в данном случае это ДДУ, возможна только с согласия держателя залога – банка.

Одновременно действует второе ограничение: По правилам Гражданского кодекса РФ замена должника в договоре (перевод долга) возможна только с согласия кредитора. После получения кредита дольщик по ДДУ становится должником банка по кредитному договору. И перемена дольщика в кредитном договоре возможна так же только с согласия кредитора – банка.

Таким образом, для совершения уступки по ДДУ с ипотекой первоначальный дольщик должен или убрать препятствия – погасить долг по кредиту и снять залог (ипотеку), или получать согласие банка на уступку и на перевод долга по кредиту на нового дольщика.

Возможен и третий вариант: За счет денег покупателя-нового дольщика гасится кредит, снимается залог (ипотека), и затем делается уступка.

Последний вариант высокорискован для покупателя, и потому покупатели его применяют неохотно. Только если на квартиру значительный дисконт.

Обычно используют вариант 2 – с согласия банка уступка прав по ДДУ и перевод долга по кредиту на нового дольщика. При этом, банк требует предварительного одобрения нового дольщика в качестве заемщика.