Изменения в перечне услуг управляющей компании за 11 лет - проблема с мойкой полов в подъездах. Как решить и наказать?

Добрый день!

Вы правы, что нужно принимать меры для приведения договора управления вашим многоквартирным домом в части перечня работ по содержанию общего имущества в соответствие с требованиями жилищного законодательства.

Согласно п.11 (1) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" , утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 15.12.2018) минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Пунктом 23 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 15.12.2018) "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" установлено, что работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме включают в себя в том числе сухую и влажную уборку тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов; влажную протирку подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек; мытье окон.

Перечень услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290 (далее - перечень услуг и работ), периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в договоре управления многоквартирным домом - в случае, если в установленном порядке выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией.

В обращении Вы указываете, что договор не перезаключался в течение 11 лет.

Возможно, что в договоре управления имеется условие о том, что он пролонгируется автоматически.

Это допускается жилищным законодательством.

Согласно пунктам 5,6 ст. 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Перечень работ по содержанию общего имущества является обязательным элементом (условием) договора управления, обычно оформляется в виде приложения.

В Вашем случае перечень работ не соответствует законодательству.

Приведение его в соответствие с требованиями жилищного законодательства возможно следующим образом.

Согласно п. 8 ст. 162 Жилищного кодекса РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В Вашем случае Вы говорите об отклонении управляющей компании предложения собственников помещений об изменении условия договора управления о перечне работ по содержанию общего имущества.

В этом случае собственники помещений могут принять решение об обращении в суд с исковым требованием о понуждении изменить перечень работ в редакции, предлагаемой собственниками помещений.

Либо можно принять решение общего собрания собственников о расторжении договора управления с действующей управляющей компанией, но для этого в решении должны быть отражены факты существенного нарушения прав собственников по договору управления.

Возможен административный путь решения ситуации: обращение в Инспекцию государственного жилищного надзора с просьбой принять меры в отношении управляющей компании в целях исполнения компанией требований законодательства и внесении изменений в перечень работ.

Инспекция внесет предписание, а также вправе обратиться в суд о признании договора управления многоквартирным домом недействительными в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении нарушений требований Жилищного кодекса РФ об утверждении условий договора управления многоквартирным домом и о его заключении.

Учитывая, что организация общего собрания собственников помещений, обращение в суд занятие трудоемкое, то Вам, конечно, лучше поручить это дело уполномоченному государственному органу.

Но прежде чем обратиться в инспекцию предлагаю Вам первоначально уведомить директора управляющей компании о том, что Вы намерены обратиться в инспекцию.

Поскольку нарушение управляющей компанией требований законодательства влечет не только внесение предписания, но и привлечение к административной ответственности в виде штрафа от 250 до 300 тыс. рублей в отношении компании, то директор компании скорее всего добровольно приведет перечень работ в соответствие с требованиями закона.

Был рад Вам помочь.