Покупка недвижимости у пенсионера с инвалидностью - риски и возможные судебные иски при передаче денег знакомым

Верно говорит агент по недвижимости. При описанной ситуации высока вероятность признания сделки недействительной (ст.166-181 ГК РФ). И хоть это его право, что делать с деньгами, но схема приобретения ему доли после продажи его жилья уж больно сомнительная. От такой сделки целесообразно отказаться.

В данном случае если вы передали ему денежные средства в полном объеме, цена соответствует рыночной, то никак они этого не сделают, вы все условия договора согласно в.тч. и ст.454 ГК РФ соблюли, поэтому нет никаких оснований ля возврата. Заключайте договор у нотариуса, он проверит состояние инвалида.

Сделку купли-продажи можно признать недействительной на основании пункта 1 ст 177 ГК-и это сделать вполне реально Вам никто не даст 100% гарантию, что сделка купли-продажи не будет оспорена

Я Вам уже выше отвечал, что вам следует все таки подыскивать более надежный вариант покупки квартиры.

"Группа риска" - понятие риэлторов. Сами его придумали, сами и пугают этим понятием.

Какая разница где он окажется? Это по закону никого не волнует. Ни суд, ни какие-либо другие органы. Это его проблема. Он ее и должен решать. А не вы.

Если он не болен головой, то ни один суд на его сторону не встанет. И сделку недействительной не признают (ст. 161-188 ГК РФ)

Уважаемый Григорий! Еще одно предостережение. Надо, чтобы инвалид прошел психиатрическое освидетельствование, а не просто справка, что не состоит на учете. У психиатра взять заключение или справку, что никакими психическими заболеваниями не страдает. См. ст.177 ГК.Сделать это нужно обязательно. Он до сделки должен сняться с регучета и зарегистрироваться по новому месту жительства. Затем удостоверить договор нотариально. Подписывать он должен лично сам. Ни в коем случае по доверенности. Должен сам вместе с Вами подать документы на госрегистрацию. Деньги передавать только через расчетный счет после госрегистрации. Подписать акт передаче квартиры, в котором указать, что деньги получены и претензий по оплате нет. А далее он пусть распоряжается со своими деньгами, как хочет. Это мои советы профессионала.

Совершенно верно и об этом я вам выше написала. Признание сделки недействительной по основаниям ст.166-178 ГК РФ.

Увольняйте агента, если он только говорит, а не занимается составлением сделок, эти риски устраняющие. Обратитесь к нормальному юристу за составлением договора по интересующему объекту и заплатите пятикратно меньше, чем дармоеду-риэлтору. В группе риска - не ваш продавец, а те, кто работает с такими риэлторами

Статья 421 ГК РФ. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

1. Останутся независимо от получения доли. Ведь если будут признаки того, что он недееспособный, болен и т.п., это основание для оспаривания сделки (ст.166-181 ГК РФ).

2. Если будут предоставлены, это повышает шансы и снижает риски, но не исключает полностью.

3. повышает шансы.

Все-таки у нотариуса лучше заключить сделку.

Риски у вас тут и так по миниумуму. Оспорить сложно ст. 161-188 ГК РФ)

1. Это не имеет значения для вашей сделки.

2. Это можно сделать. Поможет.

3. Это не принциципиально. Закон этого не требует.

1. Это не ваша задача. Вас это абсолютно никак не касается. Ваше дело выполнить все условия договора купли-продажи-ст.454 ГК РФ

2. А вот справки из ПНД и НД желательно потребовать.

3. Если сделка не с долей происходит, то необязательно.

1.Чтобы продавец реально мог получить долю, нужно одновременно с договором купли-продажи квартиры заключить предварительный договор ст 429 ГК РФ на дарение доли квартире, только так можно выделить долю в квартире пенсионеру

2.Наличие справки из ПНД и НД исключают оспаривание сделки по пункту 1 ст 177 ГК РФ,то есть эти справки подтверждают что в момент совершения сделки продавец находился в адекватном состоянии и от давал себе отчет и мог руководить своими действия. В вашей ситуации иных оснований для оспаривания сделки не существует

3 Осуществление сделки нотариально-это дополнительная гарантия против оспаривания сделки Нотариус проверяет дееспособность Продавца.

1.проще будет делать это через расчетный счет, например через эскроу, безналичным переводом и все.

2.Нотариус тоже это запрашивает, но лишним не будет.

3. Да, хоть и этого не требуется согласно ст.454 ГК РФ и федеральному закону, но так будет спокойнее на мой взгляд.

Оформите предварительный договор купли продажи ст.429 ГК РФ, удостоверьтесь о начале приобретения доли продавцу и только потом отдавайте остальную часть денег при регистрации основного договора в Росреестре.

1. В этом случае вы их только увеличите. Максимально абстрагируйтесь от контроля за распоряжения вашими денежными средствами!

2. См. п. 1

3. Нет. Нотариус в вашей ситуации - деньги на ветер; достаточно справки от психиатра о дееспособности продавца, она и надежнее, чем нотариус - не врач по образованию, и дешевле. Повторяю: заплатите нормальному юристу за составление договора, и будет достаточно. В МФЦ на адекватность продавца также проверяют сугубо визуально, что многое, но не на 100% гарантирует от возможных нападок, основанных на "непонимании" продавца в момент сделки (по ст. 177 ГК РФ).

Риски вы сами себе организуете заботой о бывших своих деньгах, передаваемых в собственность продавца. И создаете ему лишние основания для гипотетического иска о расторжении сделки с вами. Еще раз: ст. 421 ГК РФ. Ваш риэлтор очевидно пудрит вам мозги абсолютно не нужными и вредными для вас идеями об условиях стандартного ДКП жилого помещения.

Не является. Это повысит шансы на то, что сделка не будет признана недействительной (ст.166-181 ГК РФ), но полной гарантии это не даст. В любом случае это риск, решение о котором нужно принять Вас. За Вас это решение никто не примет. Я бы от сделки отказался при таких раскладах, т.к. слишком велика цена вопроса.

Нет не является. Потому что проблемы у него в дальнейшем теоретически могут обнаружится. ПОэтому от оспаривания все равно никто не застрахован (ст. 161 ГК РФ)

Не является, но в любом случае это повысить шансы на при судебном разбирательстве. Ваше дело выполнить все условия договора купли-продажи-ст.454 ГК РФ.

Я вам уже отвечал что в вашей ситуации сделку можно оспорить только на основании пункта 1 ст.177 ГК РФ по причине: продавец находился в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить

Иных оснований в данной ситуации для оспаривания сделки нетА медицинское освидетельствование продавца на момент совершения сделки докажет его адекватность-поэтому конечно медицинское освидетельствование если в этом документе будет указано что человек не страдает психическими расстройствами и отдает отчет своим действиям-конечно будет являться гарантией

Здесь юридическое значение имеет адекватность человека в момент совершения сделки, а не то что он может после стать неадекватным.

Проведите сделку купли-продажи через нотариуса!

ГК РФ Статья 163. Нотариальное удостоверение сделки

1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Никто медицинское освидетельствование НА сделке не проводит. Глупости какие-то. И нотариус, выполняя стандартную процедуру опроса сторон, для этого не медик даже. Заручитесь элементарными справками об отсутствии у продавца психических заболеваний, и это будет лучше любого нотариуса. И тогда гипотетически оспаривающий сделку будет обязан доказывать противоречащее медицинским документам, а не вы как ответчик - обратное.

Статья 56 ГПК РФ. Обязанность доказывания

1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Извините, Александр Борисович! Вы не сопровождаете сделки и решений положительных по ст. 177 ГК у Вас не было. Все вопросы по делу решает психиатрическая экспертиза. Психиатрическое освидетельствование одно из доказательств того, что продавец был в здравом уме. И этот шанс надо иметь! При чем тут расторжение договора? Вы вообще понимаете, сути вопроса? Я думаю нет.!

Несомненно риск от покупки такого жилья, где продавцом выступает инвалид да еще и деньги кому и за что неизвестно передает, есть.

Риск признания сделки недействительной (ст.166-179 ГК РФ)

Признание сделки недействительной по основаниям статей ГК РФ происходит в течении 3 х лет с момента совершения такой сделки.

ИМЕННО так. Причем частью правильного ее оформления будет подкрепление самого договора ДОКУМЕНТОМ о психическом здоровье продавца - чтобы обезопасить себя от возможного иска, основанного на его неадекватности в момент ее совершения. Если оперировать цифрами, то справка такая на 90% исключает возможность успеха гипотетического истца в таком деле даже при невероятной СМЭ, которая должна противоречить заключению врача, выданного непосредственно перед сделкой. И вывод врачей - что в справке, что в заключении СМЭ - должен основываться на имеющихся медицинских документах (карточке, например), позволяющих судить о психическом здоровье пациента. В реальности ситуация, чтобы врачи одной профессии делали противоречащий вывод, не видя пациента очно на заданный период времени (совершения сделки), в отличие от выдавшего справку - утопия. А нотариальное удостоверение сделки, формально стоящее дороже обычного договора, дает не более 50% гарантии, что сделка не будет оспорена старцем (его наследниками либо опекунами гипотетическими). Просто потому, что нотариус - не психиатр для диагноза об однозначном психическом состоянии продавца. У нотариуса есть лишь право отказать в совершении нотариального действия, когда он сомневается в адекватности человека, отвечающего на стандартный набор вопросов перед сделкой. И только поэтому нотариус имеет статус лишь некоего объективного свидетеля свободного и с виду адекватного волеизъявления сторон, и не более того. В медицинских документах средний нотариус понимает не больше среднего юриста, поскольку по образованию он такой же юрист, а не врач. Поэтому к нотариусу не ходят с медицинскими карточками продавцов и покупателей. И сделки нотариальные оспариваются с помощью психиатров как птицы - вам верно выше выразились. Теперь я ответил на ваш вопрос?

Не стоит. Он как собственник принял решение. Дальнейшее не важно для вас. оснгований для оспаривания у него при таких условиях не будет (ст. 161-188 ГК РФ)

Вас это абсолютно не касается. Вы же не опекун и не законный представитель продавца чтобы следить за ним. А вообще риски расторжения сделки в суде всегда есть при любой сделке (ст.166-179 ГК РФ)

Дальнейшая судьба продавца к сделке по купле-продаже Вам недвижимости (ст.549 ГК РФ) не имеет никакого отношения. Он вправе распоряжаться своими деньгами по своему усмотрению.

Григорий, Вы тут шутки оплачиваете за одни и те же вопросы? )) С начала читайте всё, вам ответили ИСЧЕРПЫВАЮЩЕ.

Что значит "заботиться"? Если чисто из человеческих чувств, то можете в дальнейшем принять участие в его судьбе. Но по закону не обязаны этого не делать! Он, как собственник, воспользовался своим правом распоряжаться своим имуществом, предусмотренным ст. 209 ГК РФ.

Лучше быть не причастным. Вам главное установить на момент договора, что продавец действует по доброй воле и в здравом уме и не заблуждается относительно предмета спора. Оформите сделку у нотариуса если так переживаете

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Недействительность сделок.

69. Положения ГК РФ об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции Закона N 100-ФЗ применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 1 сентября 2013 года (пункт 6 статьи 3 Закона N 100-ФЗ). Для целей применения этого положения под совершением двусторонней сделки (договора) понимается момент получения одной стороной акцепта от другой стороны (пункт 1 статьи 432, пункт 1 статьи 433 ГК РФ). При этом согласно пункту 9 статьи 3 Закона N 100-ФЗ сроки исковой давности и правила их исчисления, в том числе установленные статьей 181 ГК РФ, применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 1 сентября 2013 года.

70. Сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

71. Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

Отказ в иске на том основании, что требование истца основано на оспоримой сделке, возможен только при одновременном удовлетворении встречного иска ответчика о признании такой сделки недействительной или наличии вступившего в законную силу решения суда по другому делу, которым такая сделка признана недействительной. Возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной.

72. Сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

73. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся: соглашение об устранении или ограничении ответственности лица, указанного в пункте 3 статьи 53.1 ГК РФ (пункт 5 статьи 53.1 ГК РФ); соглашение участников товарищества об ограничении или устранении ответственности, предусмотренной в статье 75 ГК РФ (пункт 3 статьи 75 ГК РФ); сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (статья 169 ГК РФ); мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ); сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (пункт 1 статьи 171 ГК РФ); соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 ГК РФ); заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства (пункт 4 статьи 401 ГК РФ); договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя (пункт 3 статьи 572 ГК РФ); договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения (пункт 3 статьи 596 ГК РФ); кредитный договор или договор банковского вклада, заключенный с нарушением требования о его письменной форме (статья 820 ГК РФ, пункт 2 статьи 836 ГК РФ). В силу пункта 5 статьи 426 ГК РФ условия публичного договора, не соответствующие требованиям, установленным пунктами 2 и 4 этой статьи, являются ничтожными.

74. Также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего.

75. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

76. Ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-I "О банках и банковской деятельности").

77. Факты уклонения гражданина или юридического лица от уплаты налогов, нарушения им положений налогового законодательства не подлежат доказыванию, исследованию и оценке судом в гражданско-правовом споре о признании сделки недействительной, так как данные обстоятельства не входят в предмет доказывания по такому спору, а подлежат установлению при рассмотрении налогового спора с учетом норм налогового законодательства.

Оценка налоговых последствий финансово-хозяйственных операций, совершенных во исполнение сделок, производится налоговыми органами в порядке, предусмотренном налоговым законодательством.

При установлении в ходе налоговой проверки факта занижения налоговой базы вследствие неправильной юридической квалификации налогоплательщиком совершенных сделок и оценки налоговых последствий их исполнения налоговый орган, руководствуясь подпунктом 3 пункта 2 статьи 45 Налогового кодекса Российской Федерации, вправе самостоятельно осуществить изменение юридической квалификации сделок, статуса и характера деятельности налогоплательщика и обратиться в суд с требованием о взыскании доначисленных налогов.

Если суд на основании оценки доказательств, представленных налоговым органом и налогоплательщиком, придет к выводу о том, что налогоплательщик для целей налогообложения не учел операции либо учел операции не в соответствии с их действительным экономическим смыслом, суд определяет объем прав и обязанностей налогоплательщика, исходя из подлинного экономического содержания данной операции или совокупности операций в их взаимосвязи.

78. Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (статья 136 ГПК РФ, статья 128 АПК РФ).

79. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 ГК РФ).

По смыслу статей 56 ГПК РФ, 65 АПК РФ при решении вопроса о применении по своей инициативе последствий недействительности ничтожной сделки суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон.

В мотивировочной части решения должно быть указано, какие публичные интересы подлежат защите, либо содержаться ссылка на специальную норму закона, позволяющую применить названные последствия по инициативе суда.

80. По смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

Уважаемый Григорий! Все Ваши бесплатные вопросы относятся к юридическому сопровождению сделки. Стоимость работы юриста 50 тыс руб. Вы получили бесплатно ответы. Разгорелся спор между юристами. Вы хотя бы спасибо сказали юристам!