Наследственные вопросы - права на имущество после смерти матери и возможность переоформления сада на себя

Моя мама умерла в 2010 году, завещания нет. Наследники - наш отец, я, моя сестра. Наследуемое имущество: мамина доля квартиры, сада, овощехранилища и мамины денежные вклады. Я и сестра не стали вступать в наследство, отец оформил на себя только вклады (размеры и количество вкладов мне неизвестны). Отец проживает в упомянутой квартире и отказался содержать сад. Я стал содержать сад единолично и вложил в его благоустройство за сезон 2011 года свыше 100 т.р. Сестра и я заявления об отказе от наследства не писали. В 2011 году отец женился, и мы с сестрой опасаемся потерять свои права на указанное имущество при оформлении отцом завещания на третьих лиц. ВОПРОСЫ: 1) Является ли отец единоличным собственником сада (сад зарегистрирован на его имя) и может ли он переоформить каким-либо образом это сад на меня, избежав возможных претензий сестры? 2) Каким образом оформить фактическое принятие наследства в виде сада только на себя, и может ли сестра претендовать в этом случае на сад? 3) Что нужно сейчас предпринять, чтобы вступить в наследство на все имущество (разумеется, в соответствующих долях) всем наследникам первой очереди по истечении сроков, установленных ГК РФ? Спасибо. Вадим.