Арендодатель оповестил о прекращении договора аренды из-за продажи помещения

Да, имеете. Смена собственника не влияет на арендные обязательства. Новый собственник приобретает помещение с обременением в виде аренды.

Ещё необходимо почитать Ваш договор, по каким основаниям и как он может быть досрочно расторгнут. Это сейчас Вас устно уведомили, что не имеет юридической силы по сути, но надо быть готовым к любым иным действиям арендодателя, потому что мало кто захочет купить помещение, обременённое арендой, и арендодатель постарается расторгнуть с Вами договор.

По общему правилу отказ от исполнения принятого на себя обязательства не допустим (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Но правила на то и правила, что у них должны быть исключения. Да и глупо было бы требовать от сторон исполнения обязательств, во что бы то ни стало, к тому же бывают случаи, когда исполнение обязательства просто невозможно, например, в случае гибели предмета обязательства. Поэтому, в интересах развития имущественного оборота, законодатель предоставил предпринимателям право на одностороннее расторжение договора, но только в случаях предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 310 ГК РФ).

Безусловно, наиболее распространенным вариантом расторжения договора является расторжение по соглашению сторон. Как правило, при таких соглашениях сторона-инициатор компенсирует дугой стороне убытки, вызванные расторжением договора. Однако сторонам не всегда удается договориться и приходиться исполнять договор в течение всего срока, на который он был заключен.

Возможность одностороннего отказа от договора предусмотрена только в особых случаях, как правило, связанных с нарушениями одной из сторон своих обязательств. Такой отказ может быть реализован, либо путем обращения в суд с требованием о расторжении договора, либо путем уведомления другой стороны об отказе от договора.

В каких же случаях арендодатель может потребовать расторжение договора?

Во-первых, если арендатор существенно нарушает условия договора. В этом случае арендодатель вправе потребовать расторжение договора в судебном порядке. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Во-вторых, для арендных отношений законодатель установил дополнительные специальные случаи для досрочного расторжения договора (ст. 619 ГК РФ):

1) арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) арендатор существенно ухудшает имущество;

3) арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В-третьих, договор может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (ст. 451 ГК РФ). Следует отметить, что в судебной практике это основание используется крайне редко.

Во всех указанных случаях важно соблюсти досудебный порядок урегулирования спора. Арендодатель обязан направить арендатору письменное уведомление о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и только после неисполнения этого требования у арендодателя появляется право на судебную защиту.

Договором аренды может быть предусмотрена возможность одностороннего отказа от договора по каким-то иным основаниям. В этом случае стороны вправе реализовать такое право во внесудебном порядке. При этом расторжение происходит путем направления другой стороне письменного уведомления об отказе от договора.

Все вышеперечисленные случаи расторжения договора аренды являются мотивированными.

Единственный случай немотивированного отказа от договора аренды предусмотрен при заключении договора без установления срока, т.е. на неопределенный срок. Так в соответствии со ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Следует также отметить, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

В случае возникновения конфликта между арендодателем и арендатором, закон стоит на защите интересов последнего, в том числе защищает его от неправомерных действий собственника (ст. 305 ГК РФ). Арендатор вправе истребовать предмет аренды у собственника, а также требовать устранения всяких нарушений его права, которые могут быть учинены собственником имущества.

Возвращаясь к вопросу, следует указать, что:

- немотивированный отказ арендатора от договора аренды, заключенного на определенный срок, не допустим;

- арендатор вправе реализовать свое право на односторонний отказ только в случаях, предусмотренных в законе или договоре;

- если в договоре имеется формулировка «иные основания» для одностороннего отказа, то ее не следует толковать расширительно. Нельзя подводить под эту формулировку все возможные и невозможные случаи. Такая формулировка явно нарушает баланс интересов сторон договора, и есть большая вероятность того, что к ней будут прибегать недобросовестные участники договорных отношений.

- безусловно, собственник заинтересован перед продажей недвижимого имущества, снять обременение в виде аренды, но, к сожалению, у него всего два пути: либо договариваться с арендатором и расторгать договор по соглашению сторон, либо продавать имущество с арендой, потому что право аренды следует за вещью и не прекращается при переходе права собственности.