Как проверить правильность государственной регистрация договора дарения недвижимости?

Извините за беспокойство и посоветуйте, пожалуйста, что мне делать.

Вот суть моей проблемы.

Домовладение на троих: я, двоюродная сестра, сосед. Это дом нашего деда.

Я неоднократно в течение 10 лет предлагал сестре продать мне ее долю домовладения.

Сестра назло мне дарит свою долю домовладения соседу.

Я полагаю, что лучше обратиться в суд с иском и опротестовать договор дарения, чем молча согласиться с ситуацией?

Мои вопросы:

1. Могу ли я оспорить действие дарителя в суде, в случае если договор является притворным, т.е. при-крывает сделку купли-продажи? Сосед работает риэлтером.

2. С какими доказательствами надо выходить в суд с иском, чтобы доказать что данный договор являет-ся притворным, т.к. прикрывает сделку купли - продажи?

3. Как проверить правильность государственной регистрация договора дарения недвижимости? Сестра говорила, что она сама не ходила ни в какие государственные органы офрмлять документы дарения и не писала доверенности.

4. Какие моменты оформления и государственной регистрации договора дарения недвижимости я могу оспорить в суде?

Общие вопросы ко всем вышеизложенным:

Что для этого требуется?

В какие сроки я могу это делать?

Заранее Вам благодарен.

Всего Вам доброго.

Дмитрий.