Как продать доли в приватизированной квартире и купить новое жилье - вопросы юридической грамотности и обязательного согласия опеки

Владимир, каждый собственник своей доли вправе распорядиться долей по своему усмотрению, т.е. Вы можете выставить на продажу 3/4 доли в праве собственности на квартиру. При этом четвертый собственник согласно ст.250 ГК РФ имеет преимущественное право покупки долей. Это означает, что перед продажей долей Вы обязаны письменно предложить супруге приобрести 3/4 доли с указанием цены. Если она откажется от приобретения или промолчит, то по истечении 30 дней со дня уведомления Вы можете продать доли любому третьему лицу по той же цене. В договоре купли-продажи долей обязательно нужно указать, что в квартире зарегистрированы и имеют право пожизненного пользования два лица (ФИО обоих, год рождения, паспортные данные). Орган опеки дает согласие на продажу доли несовершеннолетнего когда найдено конкретное благоустроенное жилье (квартира или жилой дом с зем.участном), в котором будет приобретена равноценная по стоимости доля на имя несовершеннолетнего и где он будет зарегистрирован вместе с отцом. Выделение долей в натуре в квартире невозможно и в случае подачи иска судом будет отказано (можно выделять доли в натуре только в жилом доме при условии, что выделяемая доля имеет отдельный вход и может использоваться как отдельное самостоятельное жилое помещение). Подать иск об определении порядка пользования общим имуществом, находящимся в долевой собственности, возможно сейчас, но в случае продажи долей на нового собственника установленный порядок распространяться не будет, новый собственник будет решать этот вопрос самостоятельно (соглашением или тоже в судебном порядке).

По поводу сожителя. В квартире имеют право проживать только зарегистрированные лица. Остальные могут приходить в гости. Будет надолго задерживаться - вызывайте полицию и выдворяйте "загостившего".

Юридически продажа долей в квартире простая, но на практике всё будет сложнее. Найти покупателей на доли труднее, чем на всю квартиру, тем более, что в квартире имеются двое пожизненных жильцов, которые в любой момент могут вселиться и потребовать себе одну из комнат для проживания. Никаким покупателям такие сюрпризы не нужны. В идеале было бы продать всю квартиру с приобретением взамен комнаты супруге и 2-комнатной квартиры для Вас с детьми. Однако, это возможно при согласии на продажу всех собственников и решении вопроса о снятии с регистрации двух пенсионеров (только с их согласия и, конечно же, с их регистрацией в другом жилье). Продать квартиру с пожизненными жильцами можно, но вряд ли найдется покупатель на такую недвижимость.

Можно приобрести и жилой дом с земельным участком, а точнее земельный участок с расположенным на нем жилым домом. Дом должен быть благоустроенным (орган опеки наверняка потребует, чтобы ребенок не ухудшил своих жилищных условий, квартира-то сейчас благоустроенная).

Все нюансы выявляются во время поиска покупателей, поиска обменного жилья и регистрации сделок. Обращайтесь в риэлторские компании со штатным юристом, все вопросы решать на месте с юристом.

Если остались вопросы, пишите на Lota@atknet.ru.