Вопрос - Может ли собственник здания продать здание третьему лицу, если собственники земли и здания разные?

Вопрос №16192151 из г. Уфа
опубликован 14.08.2019, 14:00

Question

Собственники на землю и здание на этой земле разные. У собственника здания заключен договор аренды на этот земельный участок с собственником земельного участка. 
Может ли собственник здания продать здание третьему лицу?

Наумов Валерий Александрович · Accepted Answer

Ника!

Право владения, пользования и распоряжения никто не отменял. Если здание и земля под ним принадлежат разным собственника, то кроме норм ГК РФ (ст.ст. 421, 522 ГК РФ), работают нормы земельного права.

Земельный кодекс РФ содержит специальные нормы, регулирующие этот вопрос. Согласно п.п. 1, 3 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание (строение, сооружение), находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания (строения, сооружения), находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Такое право осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Таким образом, собственник земельного участка обязан заключить с собственником недвижимого имущества договор аренды или купли-продажи части земельного участка, занятой таким имуществом и необходимой для его использования.

Удачи.

Уткина Светлана Николаевна · Answer

Добрый день Ника, в силу п.1 ст.617 ГК РФ

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Но я бы рекомендовала бы вам получить согласие собственника земельного участка.

Филилеев Филипп Владимирович · Answer

Нет, Росреестр в силу Закона № 218-ФЗ сначала примет решение о приостановлении государственной регистрации, затем - об отказе. Их действия будут обоснованы требованиями ЗК РФ о единстве судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Судьба объекта следует судьбе земли. Без земли объект продать нельзя.

Моисеев Владимир Николаевич · Answer

Уважаемый Ника г. Уфа!

Титульный Собственник здания (ст.209 ГК РФ) Право собственности за которым зарегистрировано в Росреестре субъекта РФ обладает Триадой прав: Пользования, Владения и Распоряжения.

Тем самым, Собственник здания вправе Продать его по Договору купли-продажи (ст.454 ГК РФ) любому лицу.

Удачи вам Владимир Николаевич

г. Уфа 14.08.2019 г.

Вопрос - Может ли собственник здания продать здание третьему лицу, если собственники земли и здания разные?

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 (ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)

Земельный кодекс Российской Федерации (ред. от 30.01.2026)

Юридические услуги в Уфа

Похожие вопросы

Собственники земельного участка и здания разные. Продажа здания

Возможно ли требование неосновательного обогащения у нового собственника здания за использование земельного участка

Вопрос о неосновательном обогащении при отсутствии подписанного договора аренды земельного участка

Нарушение прав собственника - заключение договора аренды земельного участка только с одним из владельцев здания

Действует ли договор аренды земли после выкупа доли в собственности здания?

Как оформить земельный участок для дома, принадлежащего трём собственникам, если земля оформлена на умершего владельца?

Вопросы при разделе имущества в суде - договор аренды земли на одного собственника и отсутствие платежей

Различия между правами собственника здания и собственника помещения в нем - возможность пристройки на первом этаже

Расторжение договора аренды земли - что будет с зданиями собственника?

Собственник дома без земли - как оформить земельный участок, на котором находится дом?

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59