Управляющая компания рассматривает возможность замены кафельной плитки в туалете из-за проблем с соседями - ответственность за восстановление ремонта

Это просто он так сказал, чтобы вы не просили ничего лишнего. Скажите что обеспечите доступ только после того как вам дадут гарантии либо восстановления либо оплаты.

Не слушайте никого! Вот Вам судебная практика и сами решайте как поступить!

Первый вариант. Собственник верхней квартиры просто не пускает работников УО в свое помещение. В этом случае чаще всего слесарь отключает весь стояк холодной или горячей воды, а потом в суд направляется исковое заявление об устранении препятствий доступа к ОИ.

Важно: при подаче заявления в суд об обеспечении доступа к общедомовому имуществу должна быть доказана необходимость проведения работ именно в данной квартире.

Безусловно, будет вынесено судебное решение, и доступ в жилое помещение будет обеспечен при участии судебных приставов, на ответчика будут возложены все судебные издержки. Но это долгий путь, да и без воды жить крайне некомфортно. Можно, конечно, пожаловаться в ГЖИ на то, что УО отключила воду. (Проводится проверка, и ответ дается заявителю через 30 дней.) Но гораздо проще и действеннее соседям по подъезду обратиться к виновному в отключении и потребовать предоставить допуск в квартиру для выполнения работ.

Важно: после выполнения ремонтных работ работники УО обязаны привести разбитый пол или потолок в порядок.

А вот если в вашей квартире трубы скрыты коробом, плиткой, натяжным потолком и т.п., то восстанавливать их УО не обязана. Доступ к стояку должен быть открыт, а вы неправомерно закрыли его. Вины УО в том, что у вас стояк, относящийся к ОИ, заложен плиткой, нет, соответственно, она не обязана возмещать вред. И это как раз второй вариант развития событий.

Таким образом, собственники создают своими действиями предпосылки возникновения аварийных ситуаций, которые несут угрозу залитий квартир, принадлежащих другим собственникам МКД, повреждения ОИ дома, так как у УО отсутствует реальная возможность выполнить свои прямые обязанности - произвести осмотр стояков, а в случае необходимости - выполнить ремонтные работы на ОИ, находящемся внутри квартиры.

Приведем примеры из судебной практики.

Арбитражный суд Самарской области не удовлетворил иск собственника помещения, в котором тот требовал компенсировать стоимость разрушенной конструкции (гипсокартонный короб). Суд постановил, что установленный гипсокартонный короб не позволял осуществлять работы на общедомовых коммуникациях. Таким образом, устанавливая декоративные короба, собственник принимает на себя риск возможного их демонтажа при возникновении необходимости обеспечения доступа к общедомовому имуществу (решение от 02.04.2014 N А 55-25303/2013).

Помещения были затоплены по причине выпадения заглушки на тройнике стояка канализации. Стояк был спрятан под декоративным гипсокартонным коробом, который, безусловно, препятствовал доступу ремонтной бригады ТСЖ к канализационному трубопроводу для проведения технического обслуживания. Суд признал виновными обе стороны, так как собственник не обеспечил доступа к общедомовому имуществу сотрудникам ТСЖ, а товарищество, в свою очередь, не применило своевременных мер контроля (см. Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2016 N А 13-260/2015).

3.2. Прорвало трубу отопления. Что нужно знать?

Самое неприятное событие - авария на трубе отопления или разрыв батареи. Особенно, если вы заходите в подъезд, а под дверью уже ждут соседи, у которых с потолка льется горячая вода.

Не пытайтесь устранить аварию самостоятельно. Во время отопительного сезона вода в системе отопления может быть выше 60 °C. Нужно немедленно позвонить в УО или аварийную службу - такие вызовы специалисты обслуживают в первую очередь. Остальные действия - как при залитии.

Следует иметь в виду, что если авария произошла вне отопительного сезона, то причина - некорректное проведение гидравлических испытаний. Внутридомовые сети не отключили от магистралей, а так как теплоноситель подают под большим давлением, трубы или радиаторы попросту не выдержали напора. В 90% случаев это человеческий фактор, и вина ложится на УО или РСО. К счастью, вода в батареях будет холодной.

Если авария произошла в отопительный сезон, ее причину устанавливают по итогам комиссионной проверки и (или) экспертизы.

Возможные причины аварии:

- неудовлетворительное состояние коммуникаций;

- неисправность приборов отопления и запорной арматуры;

- неправильная установка и подключение отопительных приборов;

- гидравлический удар вследствие резкого повышения давления.

Обратите внимание: в состав ОИ включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (п. 6 Правил содержания общего имущества).

В решении Верховного Суда РФ от 22.09.2009 N ГКПИ 09-725 разъясняется, что расположенные в квартире собственника приборы отопления индивидуализированы и обслуживают одно конкретное помещение, поэтому не могут быть отнесены к общему имуществу МКД. В состав ОИ в МКД включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.п.).

Для определения виновника залития рассмотрим несколько факторов.

Во-первых, для проверки состояния внутриквартирного оборудования и элементов ОИ специалистам УО необходим доступ в квартиру, о чем жителей заранее оповещают. Если сантехников не пустили в квартиру, этот факт фиксируется и является основанием для того, чтобы переложить ответственность с УО на собственника жилья.

Во-вторых, если в квартире стоят трубы и батареи от застройщика, за протечку отвечает и возмещает ущерб УО.

В-третьих, если трубы и батареи жители меняли самостоятельно, без уведомления УО, вина ложится на собственника квартиры.

Нанимая ремонтную бригаду со стороны для замены радиаторов и труб отопления:

- постарайтесь узнать отзывы об этой организации;

- заключите официальный договор на выполнение работ;

- изучите возможность применения тех или иных материалов;

- сохраняйте чеки и гарантии на оборудование и материалы.

Так вы сможете доказать вину третьих лиц (рабочих или продавца), если причина аварии - неправильная сборка и монтаж системы или брак, а также вернуть часть затраченных средств.

Помните: собственник не имеет права увеличивать площадь нагрева радиаторов, а также использовать оборудование и материалы, отличные от предусмотренных проектом отопления данного МКД.

Реконструкция системы отопления в квартире, проведенная без разрешительных документов, может привести к нарушению схемы теплоснабжения дома.

Прорыв трубы отопления относится к спорным случаям в юридической практике. Каждый случай рассматривается индивидуально, а решение может быть вынесено как в пользу УО, так и в пользу собственника.