Можно ли расторгнуть договор купли-продажи дома при заниженной цене и наличии обязанности покупателя по расписке, или необходимо взыскивать по дополнительному соглашению?

Если цена в договоре купли-продажи занижена по сравнению с фактической суммой, передаваемой покупателем продавцу, при определенных обстоятельствах это может повлечь неблагоприятные последствия для сторон. Особенно часто такая ситуация возникает при совершении сделок с недвижимостью. Остановимся на этом подробнее в нашей статье.

Свобода договора как основной принцип при заключении сделки

Одним из принципов гражданского права, провозглашаемым п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ, является свобода сторон при определении существа сделки, вида договора и его существенных условий, кроме случаев, когда они императивно установлены законом. В том числе стороны не ограничены ничем при определении цены сделки и вправе самостоятельно устанавливать ее, руководствуясь лишь здравым смыслом, ситуацией на рынке и согласием контрагента.

Цена имущества, указанная в договоре, должна полностью соответствовать достигнутой между сторонами договоренности и отражать реальную ситуацию, иначе искажается сам смысл договора и возникает риск неверного применения норм об ответственности в случаях, предусмотренных сторонами.

Тем не менее на практике часто встречаются ситуации, когда цена в договоре и фактическая денежная сумма, передаваемая по сделке, существенно разнятся. Мотивы указания заниженной цены в договоре купли-продажи недвижимости, как правило, связаны:

• с нежеланием продавца уплачивать после продажи имущества налог на доходы физических лиц;

• попыткой скрыть реально полученные суммы по договору от иных заинтересованных лиц (супругов, кредиторов).

В этих случаях стороны, стремясь обезопасить себя, прибегают к таким правовым инструментам, как дополнительные соглашения на разницу в сумме, выдача двух расписок (на сумму в договоре и сумму сверх договора), ссылка на компенсацию неотделимых улучшений и т. д. Рассмотрим ниже, какие последствия могут наступить вследствие применения подобных схем.

Последствия занижения цены в договоре при признании сделки недействительной

Риск признания недействительной или расторжения по тому или иному основанию несет в себе практически любая сделка. Общим последствием этого, как правило, выступает реституция, то есть возврат сторонами всего полученного по договору (п. 2 ст. 167 ГК РФ). В случае занижения цены возникают закономерные вопросы:

1. Какую именно сумму следует считать переданной во исполнение договора?

2. Как доказать истинные намерения сторон?

3. Будут ли расценены судом как достаточные доказательства расписки продавца в получении сумм, не соответствующих договору, дополнительные соглашения об оплате неотделимых улучшений?

В каждом конкретном случае суды выясняют истинные мотивы сторон и обстоятельства сделки, однако риск неполучения покупателем обратно всей уплаченной им цены имущества есть всегда.

В случае расторжения сделки или признания ее недействительной суды, как правило, расценивают денежные средства, полученные продавцом сверх суммы, указанной в договоре, как неосновательное обогащение (см. решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовии от 29.12.2017 по делу № 2-1276/2017).

Указание в договоре заниженной цены также может спровоцировать недобросовестное поведение со стороны контрагента. Например, побудить его оспорить сделку и требовать возврата части суммы, уплаченной сверх договора (см., например, решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 02.06.2015 по делу № 2-7275/2015).

Налоговые последствия заниженной цены в договоре купли-продажи квартиры (жилого дома) для продавца и покупателя

Стремясь указать в договоре купли-продажи квартиры заниженную цену (обычно не превышающую 1 млн руб.), продавец таким образом желает избежать обязанности уплатить 13%-й налог на доходы физических лиц, рассчитываемый с суммы, превышающей 1 млн руб., в случае, когда жилое помещение находилось в собственности менее 5 лет (а в случае, если было приобретено в порядке наследования, дарения от близких родственников, приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением, — 3 лет, пп. 3, 4 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, далее — НК РФ). Однако, выдвигая такое требование, он ограничивает покупателя в возможности получить имущественный налоговый вычет с суммы, затраченной на приобретение жилого объекта (п. 3 ст. 220 НК РФ), — сумма вычета будет, соответственно, занижена.

Кроме того, в дальнейшем при продаже жилого помещения покупатель также утрачивает возможность подтвердить при исчислении налога произведенные при покупке реальные затраты на приобретение данного объекта и уменьшить налогооблагаемую базу.

Таким образом, намеренное занижение цены в договоре купли-продажи влечет неблагоприятные налоговые последствия для покупателя.

Если цена в договоре ниже кадастровой стоимости объекта недвижимости

При заключении договора купли-продажи недвижимости сторонам следует учитывать также такой показатель, как кадастровая стоимость продаваемого объекта, которая имеет в дальнейшем значение для целей налогообложения. В случае если цена в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости, налоговый орган:

• применяет именно эту сумму (по состоянию на 1 января года, в котором совершается сделка) для расчета налога на доходы физлиц, подлежащего уплате после продажи имущества (п. 5 ст. 217.1 НК РФ);

• привлекает занизившего сумму налога налогоплательщика к ответственности по п. 1 ст. 122 НК РФ.

Данное правило имеет целью прекратить практику умышленного занижения цены в договорах купли-продажи.

Однако не всегда сумма в договоре ниже кадастровой стоимости означает занижение цены. Ввиду несовершенства системы кадастровой оценки нередко кадастровая стоимость чрезмерно завышена и превосходит рыночную оценку. В этих случаях продавец вправе оспорить результаты кадастровой оценки в специальной комиссии при Росреестре или в суде (ст. 22 закона «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ). ***

Таким образом, намеренное занижение цены в договоре чревато для покупателя неблагоприятными последствиями в случае признания сделки недействительной, а также финансовыми потерями при реализации права на получение имущественного налогового вычета.

Если произошла передача денег, то только в судебном порядке.