Продажа квартиры на кредитный средства и мат. капитал с наделом долей – запрещено опекой, но права детей не ущемлены, улучшены условия новой купленной квартиры

Здравствуйте, уважаемая Анастасия! Давайте по порядку. Вот именно, улучшили, а это значит, что органы опеки и попечительства должны дать согласие в силу ст.37 ГК РФ, т.к. нет законных оснований для отказа. Вы же вправе оспорить из незаконные действия. Вы вправе обжаловать незаконные действия либо бездействие должностного лица вышестоящему должностному лицу либо в районный суд в порядке, предусмотренном статьями 218-219 Кодекса административного судопроизводства РФ. Попробуйте обжаловать в районный суд, получив письменный отказ, подав административное исковое заявление. Удачи Вам в разрешении Вашего вопроса!

Опека может дать согласие только в том случае, если на несовершеннолетних собственников оформляется жилье по качеству, стоимости, долям, площади на одного ребенка не хуже, чем имеющееся. Точных критериев для определения того - улучшается или ухудшается положение детей закон не содержит. При этом ни один из критериев не является решающим, опека смотрит на все в комплексе. Если это положение действительно отвечает таким требованиям, как Вы утверждаете, то решение опеки незаконно и тогда его можно обжаловать в суд, ст.37 ГК РФ. В суд подается заявление на опеку по ст.218, 219 КАС РФ.

Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 29.05.2019) "Об опеке и попечительстве"

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при:

1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного;

2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного;

3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем.

2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного.

3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Получите решение органа опеки в районный суд. Требования к административному исковому заявлению установлены ст. 124-125 Кодекса РФ об административном судопроизводства:

2. Если иное не установлено настоящим Кодексом, в административном исковом заявлении должны быть указаны:

1) наименование суда, в который подается административное исковое заявление;

2) наименование административного истца, если административным истцом является орган, организация или должностное лицо, адрес, для организации также сведения о ее государственной регистрации; фамилия, имя и отчество административного истца, если административным истцом является гражданин, его место жительства или место пребывания, дата и место его рождения, сведения о высшем юридическом образовании при намерении лично вести административное дело, по которому настоящим Кодексом предусмотрено обязательное участие представителя; фамилия, имя и отчество представителя, его почтовый адрес, сведения о высшем юридическом образовании, если административное исковое заявление подается представителем; номера телефонов, факсов, адреса электронной почты административного истца, его представителя;

3) наименование административного ответчика, если административным ответчиком является орган, организация или должностное лицо, место их нахождения, для организации и индивидуального предпринимателя также сведения об их государственной регистрации (если известны); фамилия, имя, отчество административного ответчика, если административным ответчиком является гражданин, его место жительства или место пребывания, дата и место его рождения (если известны); номера телефонов, факсов, адреса электронной почты административного ответчика (если известны);

4) сведения о том, какие права, свободы и законные интересы лица, обратившегося в суд, или иных лиц, в интересах которых подано административное исковое заявление, нарушены, или о причинах, которые могут повлечь за собой их нарушение;

5) содержание требований к административному ответчику и изложение оснований и доводов, посредством которых административный истец обосновывает свои требования;

6) сведения о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора, если данный порядок установлен федеральным законом;

7) сведения о подаче жалобы в порядке подчиненности и результатах ее рассмотрения при условии, что такая жалоба подавалась;

8) иные сведения в случаях, если их указание предусмотрено положениями настоящего Кодекса, определяющими особенности производства по отдельным категориям административных дел;

9) перечень прилагаемых к административному исковому заявлению документов.

С учётом вашего уточнения, органы опеки явно не правы, они должны при таких обстоятельствах дать вам своё согласие, ст.37 ГК РФ.

Вам стоит получить письменный официальный отказ от них на это действие и обжаловать его в судебном порядке, в соответствии со ст. 124-125 КАС.

Всего вам доброго!

Здравствуйте, уважаемая Анастасия!

Во-первых, если Вы купили 3-х комнатную квартиру в 2013 году с использованием суммы материнского капитала, то Вы обязаны были согласно статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" оформить её в общую собственность родителей и своих детей.

Статья 10. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий

4. Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Ответственность (финансовая, уголовная) за нарушение положений Федерального закона от 29.12.2006 г. N 256-ФЗ ложится в первую очередь на мать детей.

Во-вторых, продажа квартиры, в которой собственниками являются дети до 18 лет, осуществляется с письменного согласия родителей и с разрешения Органа опеки и попечительства.

В-третьих, если Вы не выделите доли детям в той квартире, которую Вы купили с доплатой материнским капиталом, и ее продадите без согласия Органа опеки и попечительства, то в этом случае Вы совершите дважды нарушения Закона, а это значит, что Вы очень рискуете.

Сумму материнского капитала выделило Вам государство на основании Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" в данном случае для улучшения вашим детям жилищных условий, в этом Законе Законодатели все рас писали по порядку, что нужно Вам сделать, а Пенсионный фонд это правомочен контролировать соблюдение положений этого Федерального закона № N 256-ФЗ.

Орган опеки и попечительства также согласно Федерального закона "Об опеке и попечительства" наделен не только правом контролировать соблюдение прав несовершеннолетних детей, но и обращаться в суд с исками о признании сделок, которые ущемляют права несовершеннолетних детей, недействительными.

Если купля-продажи 3-х комнатной квартиры будет признана недействительной, то покупатели этой квартиры с вас вправе взыскать еще и свои убытки на основании статьи 15 ГК РФ, а также Вы будете обязаны им вернуть ту сумму, которую они Вам заплатили (или заплатят) за ту квартиру 3-х комнатную.

Хотите рискнуть, это ваше право.

Удачи Вам.

Здравствуйте, чтобы доказать органам опеки, что отсутствует нарушение прав детей, а напротив, и жилищные условия детей улучшаются, и в стоимостном исчислении приобретаемые доли в праве больше тех, которые будут отчуждены, закажите сравнительною оценку долей в праве у оценщика. В данном отчете о рыночной стоимости попросите проанализировать оба объекта недвижимости по критериям степени благоустройства, транспортной доступности, износа, проведенного ремонта, необходимо вывести общую стоимость долей для их сравнения и предоставить данный отчет органам опеки для доказательства отстутствия нарушения прав детей и получения согласия по ст.37 ГК РФ.

Удачи Вам.

Здравствуйте, Анастасия!

Совершенно с Вами согласен. Вы ни в коей мере не ущемляете права детей.

Но тут надо грамотно поступить. Чтобы доли в этой квартире по размеру и стоимости соответствовали той, которую продаете. Чтобы подтвердить это надо будет заказать оценку.

Вместе с отчетом оценщика подаете заявление о согласовании условий этой сделки.

Таким образом, на основании ст. 37 ГК РФ Вам должны будут дать согласие, а если не дадут, то можно будет это оспорить.

То что они говорят про покупку отдельных квартир вместо долей это какой то плод их больной фантазии. Ничем не предусмотрено такое.

По моему просто издеваются.

Надеюсь мой ответ Вам помог!

Здравствуйте Анастасия

При покупке квартиры за маткапитал и кредитные средства вами было дано обязательство о выделе детям долей в этой квартире, поэтому опека не согласна с вашим мнением.

Нежели тратить время и нервы на оспаривание отказа в продажи и т.п. которое вас ни к чему не приведет, только время потратите и нервы

Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 29.05.2019) "Об опеке и попечительстве"

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Они говорят, что я не могу наделить долями в квартире (4 кквартире), которая куплена не на средства мат капитала, покупайте по квартире каждому, либо 2 комнатную квартиру,

Ипотека на 3 к квартиру, она еще не выплачена, хотели оплатить, но покупатели боятся покупать, что разрешение еще не получено, а 4 к квартира куплена не на банковские деньги, и она не в залоге, она пока у мужа в собственности.