2-х комнатная коммуналка. Соседи сдают комнату без согласия 2-го собственника. Имеют ли право сдавать комнату без согласия?

Без согласия сособственников, выраженного в письменной форме - не имеют. Судебная практика в данном вопросе в настоящее время исходит из следующего.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании (часть 2 статьи 30 Жилищного Кодекса Российской Федерации). Поскольку порядок использования общего имущества в коммунальной квартире не урегулирован жилищным законодательством, то в соответствии со статьи 7 Жилищного Кодекса Российской Федерации к этим отношениям применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об общей долевой собственности.

В силу части 1 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

В соответствии с частью 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу частью 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно части 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу положения статей 30, 41, 42 Жилищного Кодекса Российской Федерации, статей 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом должны осуществлять по соглашению.

Из указанных правовых норм следует, что законодатель, предусмотрев право собственника жилого помещения по передаче его внаем гражданам по договору найма, обусловил возможность осуществления этого права как необходимостью соблюдения интересов соседей, так и необходимостью соблюдения требований гражданского законодательства и Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из Вашего вопроса, соглашение между собственниками комнат в коммунальной квартире о порядке пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором, туалетом и ванной) не заключалось, в связи с чем распоряжение соседом правом долевой собственности без Вашего на то в виде передачи права пользования общим имуществом в коммунальной квартире другим лицам нарушает Ваши права, как собственника комнаты в коммунальной квартире и общего имущества.

По смыслу приведенных норм гражданского и жилищного законодательства места общего пользования в коммунальной квартире принадлежат всем жильцам данной квартиры, соответственно, сделки по найму или аренде одной из комнат коммунальной квартиры будут являться сделками, затрагивающими права всех жильцов квартиры, поскольку предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире. Указанное означает, что заключение договора по отчуждению права пользования жилым помещением возможно только при согласии на это всех жильцов комнат в коммунальной квартире.

Таким образом, Вы вправе надлежащим образом зафиксировать нахождение иных лиц в квартире, после чего предъявить иск к ним и соседу, о выселении посторонних лиц и о запрете ответчику вселять арендаторов (нанимателей) в квартиру без Вашего предварительного письменного согласия. Другое дело, что доказательства по заявленным требованиям (включая факт проживания посторонних лиц на спорной жилплощади и их личные данные) должны быть собраны и представлены в суд надлежащим образом, кроме того, желательно Ваше присутствие в судебном заседании для подтверждения ряда фактов, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора. Такие дела.