Он должен быть зарегистрирован, если основной договор подлежит регистрации?

Question

У нас такая ситуация: старые хозяева нашего завода заключили договор аренды помещений. Хозяева сменились. Я понимаю, что при смене собственника договор аренды переходит на нового собственника. Арендатор сделал там улучшения, которые оговорил со старыми хозяевами. Все документы имеется. Новое начальство не хочет платить за эти улучшения. Они нам абсолютно ни к чему. Что тут можно сделать. Я полистал их договор аренды и зметил, что он был заключен на 1 год, а договора, заключенные на год и болеее нежилых помещений должны быть зарегистрированы, а незарегист-ые считаются незаключенными. Так вот он у них незарегистрирован. Но при этом имееются все акты сдачи и приемки выполненных работ подписанные нами. Имеем ли мы право не плаить за эти улучшения при недействительном договоре, есть ли у нас шанс в суде. И есть договор реконструкции, который прилагается к договору аренды. Он должен быть зарегистрирован, если основной договор подлежит регистрации?

Горбунов Петр Владимирович · Accepted Answer

У завода существует обязательство по оплате работ по реконструкции арендуемых помещений, вне зависимости от последствий незаключенности договора аренды. Договор реконструкции не является производным от договора аренды и регистрации не подлежит.

Харсеев Вячеслав Алексеевич · Answer

Если в договоре нет условия о том, что арендодатель не возмещает стоимость произведенных улучшений, то следует использовать аргумент о незаключенности договора аренды. Согласно ст. 443 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. С моментом заключения договора закон связывает возникновения прав и обязанностей по такому договору. Поскольку договор аренды не заключен, то арендатор не вправе основывать свои исковые требования на обязанностях из этого договора.

При этом важно определить, из чего исходит спорное правоотношение по возмещению стоимости улучшений: из договора аренды или из договора реконструкции, поскольку это могут быть самостоятельные обязательства. Другими словами, является ли договор реконструкции самостоятельным обязательством или он является неким техническим приложением к договору аренды. Без экспертизы указанных договоров сделать определенный вывод затруднительно.

С уважением.

Он должен быть зарегистрирован, если основной договор подлежит регистрации?

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Похожие вопросы

Регистратор требует заключить новый договор аренды нежилых помещений вместо продления существующего

Договор аренды или найма - сдача помещения в аренду или найм от физического лица собственника

Правила расторжения договора аренды после смены арендодателя - необходимость регистрации дополнительного соглашения в Росреестре

Исковое заявление о признании договора аренды нежилых помещений между акционерным обществом и товариществом собственников

Искаовое заявление - О признании договора аренды недействительным.\n\nИскаовое заявление - О признании договора

Как изменение собственника помещения может повлиять на расторжение договора аренды

Каким образом можно взыскать долг за комунальные платежи от переезжающих жильцов без заключения договора аренды?

Какой период должен был фактически учитываться комитетом имущественных отношений при начислении арендной платы

Правомерность отчуждения подвала и возможность выкупа нежилых помещений - особенности договора аренды

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59