ФРС отказывается регистрировать сделку по продаже недвижимости при предоставлении документов на русском языке с апостилем - правомерно ли это?

Ситуация: ФРС (Росреестр) отказывает в регистрации сделки по продаже недвижимости, если документы подаёт доверитель по доверенности, выданной в США, заверенной нотариусом США, с апостилем и переводом на русский язык. Вопрос: правомерен ли отказ?

Разбор ситуации

По российскому законодательству (ст. 185.1 ГК РФ, ст. 59 Основ законодательства о нотариате) доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (например, купля-продажа недвижимости), должна быть нотариально удостоверена. Для доверенностей, выданных за границей, существует особый порядок.

США и Россия являются участниками Гаагской конвенции от 5 октября 1961 года, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов. Апостиль подтверждает подлинность подписи и печати нотариуса, но не определяет юридическую силу самой доверенности. Однако в России действует принцип: доверенность, выданная за рубежом, должна быть удостоверена нотариусом по месту жительства доверителя или консульским учреждением РФ (п. 3 ст. 185.1 ГК РФ). Исключение возможно, если международным договором РФ предусмотрено иное.

На практике Росреестр часто отказывает в регистрации по доверенностям, удостоверенным иностранными нотариусами (даже с апостилем и переводом), ссылаясь на отсутствие подтверждения нотариальной формы по российскому праву. Судебная практика неоднозначна: некоторые суды признают такие доверенности действительными (особенно если доверитель – гражданин РФ, проживающий за рубежом), но многие – нет.

Краткое резюме

Отказ ФРС формально может быть правомерным, если регистрирующий орган строго толкует закон. Однако существуют шансы оспорить отказ в суде, представив доказательства, что доверенность соответствует требованиям. Рекомендуется обратиться к юристу, специализирующемуся на регистрации недвижимости, для оценки конкретных обстоятельств и подготовки жалобы или судебного иска.

Если у вас есть похожий вопрос, вы можете задать его в форме ниже.