Как продать помещение в аренде - вопросы ИП с ОКВЭД 68,20 и 43,21, на УСН 6% без ошибок и налоговых проблем?

Следует также отметить, что гражданское законодательство не разделяет имущество физического лица на имущество, принадлежащее ему исключительно как гражданину, и имущество, принадлежащее ему исключительно как ИП (постановление Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 N 20-П). Получение статуса ИП не обособляет часть имущества гражданина, поскольку факт его государственной регистрации в качестве ИП не "создает" его как новое отдельное лицо с обособленным имуществом, а предпринимательская деятельность гражданина по-прежнему является деятельностью самого гражданина.

Законодательство о налогах и сборах также не устанавливает для физических лиц, участвующих в сделках по купле-продаже принадлежащего им на праве собственности имущества, обязательного наличия статуса ИП.

В этой связи вопрос налогообложения доходов от продажи имущества, полученных физическими лицами, зарегистрированными в качестве ИП, на данный момент является неоднозначным. В основном сложности при налогообложении упомянутых сделок возникают у ИП, применяющих УСН.

В соответствии с п. 3 ст. 346.11 НК РФ применение УСН индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п.п. 2 и 5 ст. 224 НК РФ).

При определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном п.п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ), т.е. доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав (далее также - доходы от реализации) и внереализационные доходы.

Доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав (п. 1 ст. 248, ст. 249 НК РФ). Под реализацией товаров ИП, применяющим УСН, в силу п. 1 ст. 39 НК РФ следует понимать передачу им на возмездной основе права собственности на товары. Товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ).

Соответственно, доходы ИП от продажи имущества облагаются налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН, в том случае, если такие доходы являются доходами, полученными от предпринимательской деятельности.

При этом в отношении доходов, полученных гражданином в рамках предпринимательской деятельности, от реализации недвижимого имущества, налогоплательщик не вправе воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ, предусмотренным ст. 220 НК РФ (абзац 2 пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ, письма Минфина России от 19.12.2018 N 03-04-05/92598, от 10.12.2018 N 03-04-05/89295, от 15.08.2017 N 03-04-05/52220, от 28.06.2016 N 03-11-06/2/37424).

Мнение контролирующих органов

В письме Минфина России от 24.05.2016 N 03-04-05/29559 разъяснено, что доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный ИП при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности. Соответственно, в случае если, например, недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности или если ИП при регистрации заявил такой вид деятельности, как продажа недвижимого имущества, то доходы от данной продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

Аналогичный подход представлен также в письмах Минфина России от 24.07.2019 N 03-11-11/55063, от 08.02.2019 N 03-04-05/7685, от 14.09.2018 N 03-11-11/65826, от 05.05.2016 N 03-11-11/25909, в которых финансовое ведомство указало, что доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось ИП в целях осуществления предпринимательской деятельности, а также если ИП не указывался при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению НДФЛ в порядке, установленном главой 23 НК РФ.

Обнаруженная нами по рассматриваемому вопросу позиция налоговых органов заключается в том, что квалификация доходов, относящихся к предпринимательской деятельности, зависит от совокупности факторов, составляющих суть конкретного вида предпринимательской деятельности: оснований, в связи с которыми получено право собственности на реализуемое имущество; целей осуществляемых операций купли-продажи указанного имущества, а также наличия свидетельств о систематическом осуществлении указанных операций (письма ФНС России от 25.01.2011 N КЕ-3-3/142, УФНС России по Республике Татарстан от 11.02.2015 N 2.20-0-63/00186 зг@).

При этом, как мы видим, в указанных разъяснениях как значимый фактор отнесения дохода к доходам от предпринимательской деятельности рассматривается соответствие операции коду ОКВЭД, заявленному ИП при регистрации.

В то же время анализ судебной практики последних лет показывает, что соответствие операции купли-продажи имущества коду ОКВЭД не всегда учитывается как единственный фактор, подтверждающий, что операция осуществлена в рамках предпринимательской деятельности ИП или в рамках личной деятельности физлица.