Как построить магазин - аукцион, оплата услуг и риски? Возможно ли обойти этот процесс?

Этот вопрос очень сложный. Если ПЗЗ предусматривает ВРИ ЗУ для обслуживания магазина, то шансы есть.

Возможность изменение вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка установлен закономи и нормативными документами:

Земельным кодексом РФ (статья 8)

ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» №172-ФЗ

Градостроительным кодексом РФ (статья 37, пункт 3)

Письмом Минэкономразвития РФ «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка» №14310-ИМ/Д 23 от 08.07.2011

ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» №171-ФЗ

ФЗ «О кадастровой деятельности» № 221

ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ

Правилами земелеустройства и застройки, принятыми в городских, сельских поселениях и иных муниципальных образованиях

Для решения задчи об изменени ВРИ земельного участка необходимы знания основ «земельной и градостроительной математики». Её «аксиомами» являются следующие положения:

ПЗЗ

градостроительное зонирование

градостроительный регламент

вид разрешённого использования земельного участка

Классификатор видов разрешённого использования земельных участков (ВРИ - 2019)

Анализ сведений, содержащихся в каждом из перечисленных документов, даст ответ о возможности изменения ВРИ земли.

ПЗЗ - это основные правила, устанавливающие условия землепользования и застройки земельных территорий внутри границ муниципальных образований. Они представлены на официальных сайтах администраций.

Земли муниципалитетов, в соответствии с ПЗЗ, поделены на отдельные территориальные зоны (меньшие территории). Каждая из зон объединяет находящиеся на её территории земельные участки физических и юридических лиц и те, что относятся к муниципальной или государственной собственности. У них примерно равные назначения и условия застройки, например:

территориальные жилые зоны:

включают участки под строительство блокированных жидых домов. Индивидуальных отдельно стоящих жилых домов

территориальные общественно-деловые зоны

объединяют участки, предназначенные под строительство объектоа недвижимости делового, общественного, административного, научного и торгового назначения и т.д.

территориальные производственные зоны

состоят из участков под промышленные, складские объекты различных классов санитарной опасности.

Функции территориальной зоны отражены в её градостроительном регламенте. Он конкретизирует правила застройки участков внутри каждой территориальной зоны.

Территориальные зоны отображаются:

в генеральном плане муниципального образования

на карте градостроительного зонирования.

Зоны в них выделяются разными цветами. По ним несложно определить их границы. В экспликацииях к схемам можно узнать наименование зон и перечень ВРИ входящих в них земельных участков.

К изменению ВРИ земельного участка нужно подходить после всестороннего обследования градостроительной ситуации. Только так можно избежать ошибок и бездарных трат времени. Более всего, он демонстрирует весомую значимость градостроительных регламентов.

Итак, зная теперь, на какие градостроительные особенности самих участков и тех территорий, на которых они находятся, ориентируются администрация, служба Росреестра при рассмотрении вопросов об изменении их видов использования, нужно сделать вывод или о невозможности, или о возможности изменения ВРИ:

если в перечнях основных, условно разрешённых и вспомогательных ВРИ, указанных в Выписке из ПЗЗ о видах разрешённого использования, в ГПЗУ или в справке о зонировании территории есть тот вид, что соответствует цели изменения, то вопрос об изменении будет решён положительно, в противном случае - в изменении ВРИ будет отказано

в зависимости от того, в какой группе видов окажется планируемое использование, изменение проводится без проведения или с проведением публичных слушаний: для основной группы ВРИ - без слушаний:

для группы условно разрешённых видов - проведение слушаний потребуется

вспомогательные ВРИ могут выбираться только совместно с основными и условно разрешёнными видами

выбранный и далее присвоенный вид использования должен соответствовать наименованию в Классификаторе ВРИ

При положительном результате анализа градостроительной ситуации можно приступить к подаче заявления об изменении вида разрешённого использования. Заявление тоже имеет нюансы.