Как переоформить доли на квартиры при наличии раздельных выходов, стены и дворов?

В данном случае выделить доли в виде квартир не получится, т.к. в соответствии с ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении, т.е. квалифицирующим признаком квартиры является наличие в доме помещений общего пользования (коридоры, лестничные клетки и т.д.).

Наиболее предпочтительным в данном случае является раздел дома на блоки путем выдела долей в натуре.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования, являются жилыми домами блокированной застройки.

Каждый жилой дом, имеющий общую стену с другим жилым домом, фактически является отдельным блоком жилого дома блокированной застройки и представляет собой самостоятельный объект недвижимости, который подлежит государственному кадастровому учёту и права на который подлежат государственной регистрации.

Блок в доме блокированной застройки является самостоятельными объектом недвижимости.

Под каждым блоком формируется отдельный земельный участок, площадь которого устанавливается исходя из документов градостроительного зонирования (многоквартирный дом подлежит размещению на едином земельном участке, к формированию такого земельного участка предъявляются более строгие требования).

Собственник блока имеет возможность оформления такого земельного участка в личную собственность (земельный участок под многоквартирным домом является общим имуществом собственников квартир в таком доме).

Собственник блока самостоятелен в вопросах владения и пользования принадлежащих ему блока и земельного участка (на земельном участке под блокированную жилую застройку допускается размещение индивидуальных гаражей и иных хозяйственных построек).

Собственник блока самостоятелен в вопросах распоряжения принадлежащих ему блока и сформированного под ним земельного участка (при продаже блока и земельного участка не требуется согласие соседа, тогда как такое согласие требуется при наличии у соседа доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок).

В связи с тем, что образование блоков осуществляется в результате раздела жилого дома и выдела долей в натуре, в соответствии с ч. 1 ст. 41 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образуемые объекты недвижимости осуществляется одновременно.

Доя выдела долей в натуре в виде блоков необходимо заказать тех. заключение о возможности выдела в натуре долей в виде отдельных блоков, а также в отношении земельного участка -- заключение кадастрового инженера о возможности раздела з/у под каждым блоком.

Если заключения будут положительными, возможно заключить соглашение с соседом о разделе дома и выделе долей в натуре, если соглашения не будет -- путем подачи искового заявления о выделении в натуре доли жилого дома в виде блока и з/у под ним в районный суд по месту нахождения недвижимости (Ответчик -- второй сособственник).