После истечения срока аренды - права старых арендаторов и подводные камни для арендодателя

Здравствуйте, Юрий!

У них нет никаких прав.

Потому что фактически договор прекратился. Об этом свидетельствует то обстоятельство что здание было передано другому арендатору, т.е был заключен другой договор (ст. 606 ГК РФ).

А поэтому старый арендатор ничего не сможет сделать.

Истечение срока действия договора аренды ст 606 ГК РФ означает прекращение всех прав старых арендаторов. Даже если предположить что были нарушены какие то права старых арендаторов, то в данной ситуации с 2016 года истек срок исковой давности три года ст 196 ГК РФ Это я к тому, что если вдруг старые арендаторы надумают в суд обращаться Тогда арендодатель должен в суде на основании ст 199 ГК РФ заявить о применении срока исковой давности и суд откажет в иске. На мой взгляд, в данной ситуации, нет каких то подводных камней для арендодателя.

Здравствуйте Юрий

Есть подводные камни в вашем деле:

В соответствии с ч. 2 ст.621 ГК

если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца

Вы же не расторгли получается договор аренды и не предъявили требования к прежнему арендатору о расторжении договора

То следовательно по суду прежний арендатор имеете право требовать перехода право арендатора

Вам и новому арендатору придеться отстаивать свои позиции через суд

Здравствуйте Юрий!

Не усматривается с юридической точки зрения подводных камней из вашего вопроса, ст 606 ГК РФ .

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Так как срок аренды истек, прав нет на аренду у нанимателя.

Тем более есть договор о передаче в аренду иному нанимателю. У старых арендаторов нет прав в вашей ситуации.

Наймодателю следует предоставить старым нанимателям до судебную претензию с требованием освободить помещения в срок.

Всего доброго вам решить ваш вопрос!

Здравствуйте, Юрий! Подводный камень здесь главный в том, что согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Т.е. нужно расторгать договор аренды, заключая соглашение, чтобы сдавать в аренду другому лицу. Если же арендатор не исполнял свои обязанности по оплате арендной платы, не выполнял иные обязательства по договору, то это довод в пользу его расторжения в судебном порядке. Удачи Вам в разрешении Вашего вопроса!

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Здравствуйте, НИКАКИХ прав у старых арендаторов НЕТ!

В соответствии с ч. 2 ст.621 ГК

если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Срок аренды истек и более того они не выехали от туда, а еще пользовались помещением!

Исходим из того, что между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды, содержащий все существенные условия. Допустим, арендатор перестал платить аренду. Поскольку арендодатель заинтересован в том, чтобы помещение приносило деньги, арендодатель принял решение расстаться с арендатором.

Если к соглашению о расторжении прийти не удалось, арендатор не освобождает помещение, арендодателю необходимо определится с правовой позицией. Смысл в том, что, несмотря на очевидное нарушение со стороны арендатора, требование собственника помещения освободить помещение не всегда будет законным.

Грубо говоря, по договору аренды арендодатель должен передать арендатору во владение и пользование помещение, а арендатор должен вносить арендные платежи и если последний свои обязательства нарушает, то это еще не значит, что арендодатель может не исполнять свои обязательства.

Если договор является действующим, то необходимо разобраться каким образом он может быть расторгнут:

- предусмотрено ли договором право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, если предусмотрено, то наступили ли обстоятельства, с которыми связано возникновения права арендодателя отказаться от исполнения договора,

- если договором односторонний отказ не предусмотрен – возникли ли обстоятельства, достаточные для обращения в суд с требованием о расторжении.

Выселение через суд может затянутся. В московском регионе, даже при оптимистичном варианте, если арендатор не будет затягивать процесс, суд покажет чудеса скорости судопроизводства, с трудом представляю себе вариант получения на руки вступившего в силу решения суда ранее чем через 4-е месяца с момента подачи иска, а еще нельзя забывать про претензионный порядок, по общему правилу, составляющий 30 дней.

Все это время арендодатель может не получать причитающуюся ему арендную плату, как и не получить ее даже в случае присуждения соответствующих сумм, поскольку арендатор может быть неплатежеспособным.

Про особенности выселения арендатора в судебном порядке я расскажу в следующих статьях, а сегодня затронем лишь превентивные меры – ограничение доступа арендатора в помещение и, например, отключение электричества.

Для целого ряда арендаторов подобные ограничения делают нецелесообразным дальнейшую деятельность.

Далеко не все арендаторы горят желанием или могут себе позволить обращаться в суд за защитой своих прав. Хотя и есть такие, которые не против заработать на том, что арендодатель заблуждается относительно законности своих действий.