Какие риски для покупателя при продаже квартиры по военной ипотеке?

Здравствуйте, Дарья! При заключении договора купли-продажи (ст.549 ГК РФ) нужно проверить наличие обременения по выписке из ЕГРН. Если оно снято, то риски минимальные, т.к. не нужно заморачиваться со снятием обременение через передачу денег через предварительный договор (ст.429 ГК РФ). Если приобреталось в браке, то п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ требует нотариального согласия другого супруга на отчуждение недвижимого имущества. А так нужно смотреть, выплачена ли ипотека, не было ли нарушений обязательств по ней, что могло бы стать основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.

Риски покупателя:

- наличие обременений квартиры: право проживания лица, которое отказалась от приватизации, а потому имеет право пожизненного проживания в квартире; залог квартиры; наличие зарегистрированных, имеющих право проживания по соглашению;

- не участие в приватизации лиц, которые могли стать ее участниками;

- банкротство продавца, наличие у него долгов;

- оспаривание сделки наследниками;

- не способность продавца понимать значение своих действий и руководить ими при сделке в силу возраста, заболеваний, сложившейся ситуации;

- наличие перепланировки.

- заниженная цена по предыдущим сделкам;

- отсутствие согласия лиц, которые должны давать такое согласие для сделки;

- наличие несовершеннолетних собственников;-привлечение маткапитала при покупке прежними собственниками.

- оспаривание завещания;

- согласие сособственников долей.

- наследство по завещанию (завещание можно оспорить).

- наследство по закону (когда степень родства велика и по суду устанавливался юрфакт родственных отношений)

- смотреть родство по наследству.

Отсюда мошеннические схемы:

притворство продавца, скрывшего заболевание или наличие иных претендентов на квартиру, выехавших временно, но на самом деле, имеющих право проживания или наследников, которые оспорят сделку, восстановят срок принятия наследства, к примеру (обо всем этом заранее договорятся между собой); по суду признать родственные отношения с любым лицом, вступить в наследство по закону; подделать документы о родстве, вступить в наследство; подделать завещание вступить в наследство для продажи.

Также согласно ч.2 ст. 54, Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 13.07.2020) "О государственной регистрации недвижимости" Статья 54. Особенности осуществления государственной регистрации прав при доверительном управлении и опеке, связанных с недвижимым имуществом

2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.