Как получить доступ к своей квартире, если вокруг установлены шлагбаумы - права собственника и пути решения проблемы

Предметом рассмотрения в Определении ВС РФ от 14.11.2017 N 78-КГ 17-80 стало решение общего собрания собственников помещений в МКД об утверждении порядка пользования земельным участком, на котором расположен дом. Согласно данному порядку право въезда на территорию имеют только собственники помещений жилого дома и их личный автотранспорт. Владельцу электронного устройства (дистанционного пульта управления автоматическими шлагбаумами) запрещено использовать его для въезда других автомобилей, допуск которых осуществляется диспетчером. В случае нарушения установленного порядка брелки блокируются.

Один из собственников передал свое помещение в аренду третьим лицам и выдал им брелки для проезда во двор дома. Его брелки были заблокированы.

Суд пришел к выводу, что ТСЖ, управляющее домом, фактически установило санкцию за нарушение порядка пользования земельным участком, что привело к запрету свободного проезда собственника помещения к своему жилищу, то есть к созданию препятствий, мешающих гражданину осуществлять правомочия по пользованию и распоряжению принадлежащей ему собственностью.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отметила: "Действующим законодательством не предусмотрена возможность блокировки доступа собственника на придомовую территорию на основании решения общего собрания собственников помещений жилого дома как санкция за нарушение установленного собранием порядка пользования земельным участком". Тот факт, что данный порядок не признан недействительным, не является безусловным основанием для его применения.

Собственники помещений в МКД как законные владельцы земельного участка, на котором расположен дом и который необходим для его эксплуатации, в силу положений ст. 304, 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения.

На этом же принципе основан вывод о незаконности запрета собственникам помещений в МКД на использование придомовой территории, в том числе с учетом установки ограждающих устройств в зависимости от своевременного внесения взноса на установку автоматических шлагбаумов и положительного голосования за их установку (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.05.2017 по делу N 33-16437/2017).