Как продать дом без земельного участка - правовые аспекты и необходимые документы

Земельным законодательством установлен принцип единства судьбы земельного участка и дома, расположенного на нем (статья 1 Земельного кодекса России, далее - ЗК РФ).

Если у продавца дома земельный участок находится в собственности, то при продаже дома к покупателю переходит право собственности на земельный участок, на котором этот дом расположен (п. 4 ст. 35 ЗК РФ, ст. 273 Гражданского кодекса России, далее - ГК РФ).

Исключением из этого правила является случай, когда продается часть дома, которая не может быть по закону выделена в натуре вместе с частью земельного участка. Тогда земля поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя (п.4 ст. 35 ЗК РФ; п.4 ст. 244 ГК РФ).

В случае, если земельный участок, на котором расположен жилой дом, не является собственностью продавца дома, а принадлежит ему на другом вещном праве (к примеру, аренде), то продать можно только дом.

Тогда после совершения сделки купли-продажи покупатель получает право пользоваться земельным участком на тех же условиях, что и продавец дома (ст. 35 ЗК РФ).

Законодательством предусмотрена возможность продать такой дом без согласия собственника земли, если иное не предусмотрена договором или законом (ст. 271, 552 ГК РФ).