Требуется консультация юриста перед заключением ипотечной сделки 15.12.2020

Добрый день! Можете обратиться к любому юристу на сайте.

Основные условия кредитного договора, на которые следует обратить внимание.

- Условия, которыми обусловлена выдача кредита. К примеру, может быть указано о выдаче кредита после представления в банк зарегистрированного договора купли-продажи квартиры, расписки о подаче договора на регистрацию. Чтобы не было сюрпризов во взаимоотношениях с продавцом, следует четко понимать, в какой момент и при каких условиях банк выдаст кредит и каким образом заемщик его обязан перечислить продавцу.

- Сроки ежемесячного погашения кредита (платежный период). Обычно с первое по последнее число месяца либо в определенный период - допустим, с 20-го по 25-е число каждого месяца. Важно для себя запомнить число месяца, до которого заемщик обязан ежемесячно вносить деньги на счет в погашение кредита, поскольку с нарушением этого срока связано начисление пеней. Деньги должны дойти до банка в этот срок, а не внесены в терминал, в другой банк. Допустим, если заемщик внес деньги в другой банк, но они не успели в срок дойти до кредитора, то будет начислена неустойка.

- Способ погашения кредита. По форме погашения может быть несколько вариантов - перечисление кредитору, перечисление на свой счет с последующим безакцептным списанием банком. Для обеспечения последнего заемщик заключает с банком договор банковского счета и допсоглашение к нему о предоставлении права безакцептно (без согласия заемщика) списывать платежи.

- Соответствие условиям ипотечной программы, продекларированным в рекламе (на сайте) или оговоренным с банком (размер платежа, процентной ставки).

- Размер ПСК (полной стоимости кредита). Зачастую получить окончательный размер ПСК можно лишь при подписании кредитного договора. Но рекомендуется узнавать это значение заблаговременно.

- Целевым назначением по кредиту является приобретение жилья. На иные цели потратить деньги нельзя (за исключением продукта «На любые цели», по которому закладывается имеющееся жилье).

- Перерасчет после досрочного погашения. После досрочного погашения, как правило, по умолчанию уменьшается срок возврата кредита, но не размер платежа. Бывают ситуации, когда удобнее уменьшить размер платежа, а не срок возврата. Для этого в договоре целесообразно прописать право заемщика просить уменьшения размера платежа.

- Основания для досрочного истребования всей суммы кредита. Это, пожалуй, одно из ключевых условий кредитного договора для заемщика. В договоре прописываются случаи, при которых банк может досрочно потребовать от заемщика полностью вернуть сумму кредита и начисленных процентов в определенный срок (обычно 30 дней). Если заемщик не возвращает долг в полном объеме, то банк вправе обратить взыскание на квартиру. Выделим основные случаи досрочного возврата кредита:

- просрочка в оплате ежемесячного платежа более чем на 2 месяца;

- 4 и более просрочек в течение 12 месяцев (независимо от срока просрочки и размера);

- нарушение обязанностей по договору страхования;

- нецелевое использование кредита;

- отказ в проверке заложенного имущества;

- гибель предмета ипотеки;

- обнаружение незаявленных обременений на предмет ипотеки.

- Ответственность. Обратите внимание на условия, касающиеся ответственности, - за просрочку может быть установлена пеня либо единовременный штраф. При этом п. 3 ст. 9.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлен максимальный размер неустойки: неустойка не может превышать ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации на день заключения соответствующего договора в случае, если по условиям кредитного договора, договора займа проценты за соответствующий период нарушения исполнения обязательств начисляются или 0,06% от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств в случае, если по условиям кредитного договора, договора займа проценты за пользование кредитом (займом) за соответствующий период нарушения обязательств не начисляются.

- Адрес заемщика. Правильность адреса заемщика позволит получать необходимые уведомления от банка (например, о смене реквизитов для погашения), поскольку, подписывая договор, заемщик несет ответственность за верность адреса и берет обязательство уведомлять о его смене. Отметим, что если заемщиков несколько, то уполномоченным на получение корреспонденции в кредитном договоре называется один из них. Если вы планируете жить в ипотечной квартире - лучше сразу написать адрес этой квартиры. Очень часто заемщики указывают свой адрес на момент получения кредита, из-за чего потом не получают корреспонденцию, так как живут в ипотечной квартире. До тех пор, пока они не уведомят банк о новом адресе, вся корреспонденция на старый адрес будет считаться надлежаще направленной.

- Обязанности заемщика. Следует изучить раздел «Обязанности заемщика», в частности обязанности по страхованию, по уведомлению об отсутствии в городе, о смене адреса, о предоставлении документов по финансовому положению.