Как защитить Несобственника от Продажи Квартиры Собственником - Возможности и Решения

Здравствуйте! Ранее уже отвечал на похожий вопрос. Исходя из смысла ваших вопросов, делаю вывод, что собственник квартиры готов подписать с Вами любое соглошение, а вам в свою очередь необходимо:

1) основания для наложения обременения на данную квартиру, в виде ограничения на рег действия по продажи недвижимости

2) подтвердить документально обязательства собственника квартиры с Вами, которые будут тесно связаны с объектом недвижимости

3) контроль распорядительных прав собственника и в случае отчуждения недвижимости получения определенной прибыли

Есть выход из данной ситуации, это заключение договора займа под залог данной квартира, и соответственно договора залога, далее правовое обоснование:

Согласно ст. 807 ГК РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передаёт в собственность другой стороне (заёмщику) деньги или другие вещи, определённые родовыми признаками, а заёмщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа считается заключённым с момента передачи денег или других вещей.

В силу ст. 808 ГК РФ, договор займа между гражданами должен быть заключён в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда.

Пунктом 2 указанной статьи, подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заёмщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определённой денежной суммы или определённого количества вещей.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залог квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 2 ст. 334 ГК РФ).

В силу ст. 334.1. ГК РФ, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В силу ст. 336 ГК РФ, предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права.

В силу ст. 338 ГК РФ, ззаложенное имущество остаётся у залогодателя, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом или договором.

В силу п.3 ст. 339 ГК РФ договор залога должен быть заключён в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

В силу ст. 339.1. ГК РФ, залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в том числе, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определённому лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1);

Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечёт недействительность Договора залога.

В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определённому лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

В силу ч.1 ст. 340 ГК РФ, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, исходя из приведенных норм права, Договор залога под недвижимое имущество, должен быть самостоятельным Договором, который подлежит обязательной государственной регистрации, накладывает ограничение на продажу предмета залога и влечет определенные материальные и юридические последствия для собственника квартиры перед Вами, как перед залогодержателем.

Удачи Вам в решении данного вопроса!