Наследственный дом с неправильными границами - какие проблемы могут возникнуть при продаже?

Доброго времени суток.

Уважаемый Айдар,

У собственника должен быть на руках план участка, который доказывает факт его формирования. Инженер приезжает на участок и с помощью GPS-оборудования снимает на местности точные координаты углов (поворотных точек). Соединив эти точки и получаются границы.

По итогу перед кадастровым инженером отображается план с тремя слоями границ. Сопоставление этих слоев называется камеральная проверка.

Как раз на камеральной проверке и выясняется, что кадастровые границы соседнего участка пересекаются с фактическими границами нашего участка. То есть с соседом есть общая граница по забору, которая по факту имеет одни координаты, но в кадастре общая граница отображается по другим координатам. Такого быть не должно. Координаты кадастровых границ участка должны совпадать с координатами фактических границ. Если точнее, кадастровые границы и местоположение участка — это и есть его фактические границы и местоположение, которые были нанесены на кадастровую карту в соответствии с требованием закона. Все это написано в п. 3 ст. 6 ЗК РФ, п. 2 и 4 ст. 8 и п. 8 ст. 22 Федерального закона о регистрации недвижимости, п. 4.2 ст. 1 Федерального закона о кадастровой деятельности.

Что нужно будет оспаривать и доказывать в суде

Прежде всего я хочу, чтобы у граждан было представление о том, с чем им придется столкнуться на суде в споре с соседями. Каждая ситуация индивидуальна, но есть некоторый общий план действий. Нужно учесть уйму нюансов — от разницы границ по документам до поведения сторон в суде. А пока разберемся с теорией.

Стороны в судебных разбирательствах:

Истцы — собственники участка, при межевании которого выявлена проблема с наложением соседних кадастровых границ. Вместо истцов участвовать в суде могут их представители, например, земельный юрист/адвокат;

Ответчики. Их может быть несколько: 1) Собственники соседних участков, с которыми у нас есть спор. У ответчиков тоже может быть представитель. 2) Представители администрации местного муниципального образования. Они тоже будут участвовать, потому что по суду мы также будем устанавливать границы своего участка (об этом ниже);

Третья сторона: 1) Представители местного отделения Росреестра и Кадастровой палаты. 2) Председатель товарищества, если участки находятся в товариществе.

Совет — если при подготовке к суду появятся обстоятельства, которые ослабляют нашу позицию, можно и не сообщать об этом судье и, тем более, ответчику. Это нормально когда не говоришь о своих слабостях. Пусть ответчик их выявляет и доказывает, а мы будем искать его слабости. Суд — это состязательный процесс. Слабых сторон я коснусь дальше.

Чтобы победить в судебном разбирательстве, нужно оспорить межевание соседнего «спорного» участка и получить положительное решение на установление границ нашего участка.

Первое требование — оспорить межевание соседнего участка

Нам нужно прийти к такому результату — чтобы границы «спорного» участка убрали из кадастрового учета. Тем самым пропадет наложение или разрыв, который мешает при установлении наших границ. Если уберут границы, это не значит, что сосед перестанет владеть своим участком, его право собственности мы не оспариваем.

Пример проблемыНаложение границ Необходимый результатСпорный участок пропадает на карте

В исковом заявлении нужно указать просьбу о признании недействительным межевание соседнего участка. Если точнее — о признании недействительными результаты ранее проведенных кадастровых работ по установлению (уточнению) местоположения границ соседнего участка. Гражданин имеет право обратиться в суд с этой просьбой, потому что наложением/разрывом нарушены его право на установление границ его участка. Это нарушение не связано с лишением владения — ст. 304 ГК РФ.

Судья будет рассматривать два обстоятельства: 1) Правильно ли у ответчика проведено межевание участка. 2) Нарушено ли право истцов наложением/разрывом. Документом, который это доказывает, будет заключение кадастрового инженера.

Чтобы оспорить межевания у соседа, на предварительном судебном заседании просим судью запросить несколько определенных документов на соседний участок (ходатайствовать можно устно):

Кадастровое дело по межеванию соседнего участка из местной Кадастровой палаты. В деле будут документы соседа, которые он предоставил кадастровому инженеру, его заявление, оформленный межевой план, согласование границ с соседями.

Сведения из архива Росреестра (ГФДЗ) на соседний участок, а именно графический материал и материал инвентаризации. В графическом материале будет отображаться план участка, его ширина/длина, иногда частично границы и описание соседних участков. В материале инвентаризации отображается план всего массива. Иногда этих документов в архиве может и не быть.

Две выписки из ЕГРН на соседний участок — 1) Об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. В ней указаны ФИО собственников участка и координаты поворотных точек; 2) О переходе прав на объект недвижимого имущества. В ней указаны история сделок с участком — договора, даты и ФИО всех предыдущих собственников.

Обе эти выписки идут в дополнении к другим документам — доказать судье, что участок принадлежит именно ответчикам и что имеются в кадастре такие-то координаты его границ (поворотных точек).

По кадастровому делу и сведений из ГФДЗ будет видно, какие были нарушения при межевании спорного участка:

Выезжал ли кадастровый инженер на местность для определения координат фактических границ.

Бывает, что инженеры по своей халатности не выезжают на участок, а просто определяют координаты границ по спутнику через компьютер. Из-за этого получается большая погрешность в определении координат. В кадастровом деле должны быть сведения из координат на местности.

Соответствуют ли кадастровые границы участка с его планом при формировании.

Для этого мы и запрашивали сведения из ГФДЗ. По закону границы должны совпадать — п. 10 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Но до 2012 года разрешалась такая хитрость — можно было провести межевание по фактическим границам, если эти границы существовали на местности 15 и более лет. Об этом кадастровый инженер указывал в своем межевом плане, не обращая внимания на несоответствие фактических границ с планом из других документов. Естественно, все это делалось по просьбе недобросовестного собственника. С 2012 года факт существования границ 15 и более лет доказывается только через суд.

Согласованы ли границы с собственниками соседних участков.

Согласно п. 3 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ и ст. 39 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ, к межевому плану должен быть оформлен акт согласования границ с соседями. В этом акте должны стоять личные подписи соседей (или их представителей). Но и тут есть хитрость — о дате и месте согласования границ можно подать объявление в местной газете. Соседи не прочитали объявление в газете и следовательно не пришли на согласование. В этом случае границы считаются автоматически согласованными. Объявление в газете можно сделать, только если нет возможности связаться с соседями. Обычно собственники поступали так, когда видели, что фактические границы их участков были больше, чем по документам. В итоге в межевом плане вместо акта согласования была копия местной газеты с объявлением.

Дополнительно суд запросит мнение по ситуации у местной Регистрационной и Кадастровой палаты. Если не запросит, сами ходатайствуем об этом.

Судья спросит у ответчика, какие у него есть доказательства в свою защиту. Если окажется, что при межевании участка соседа были допущены нарушения или злоупотребление правом (особенно второй и/или третий пункт), есть все шансы на признание межевания недействительным. Если есть вопросы к кадастровому инженеру, который проводил межевание соседнего участка, можем попросить судью вызвать его на судебное заседание. На моей практике, было несколько случаев, когда кадастровый инженер на суде честно признавался, что не выезжал на участок, а межевал его по спутнику. Границы соседа сразу были оспорены.

Если межевание было проведено правильно, тогда выносится вопрос о проведении землеустроительной экспертизы.

Читайте, ответ на Ваш вопрос очень большой.

prozhivem.com