Департамент имущества г. Улан-Уде требует взыскания задолженности по аренде нежилого помещения, заключенной до покупки ООО «Атлантида» - юридический анализ спора.

Здравствуйте Лидия

Действия Департамента имущества не основаны на законе в силу того, что дкп не признан не действительным, следовательно

действие договора аренды прекращено с вытекающими последствиями по прекращению обязательств в выплате аренды

Позиция ВАС РФ: Если иное не вытекает из закона или договора, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества (кроме земельных участков, находящихся в публичной собственности) либо с другого момента, предусмотренного договором, но не позднее момента госрегистрации перехода права собственности (для зданий, сооружений, помещений)

Применимые нормы: п. 1 ст. 407, п. 1 ст. 614 ГК РФ

Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73

Если иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи арендованного имущества, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен другой момент, с которого прекращается данная обязанность арендатора. Если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются непрекращавшимися.

Здравствуйте Лидия!

Нужно смотреть условия договора.

Если в договоре есть возможность пролонгирования, то его действие продолжается, так как происходит продление срока действия договора.

Если же условие пролонгирования не распространяется на договор, то соглашение достигнуто, обязательства выполнены.

Срок действия договора окончен выполнением обязательств по нему. Соответственно не нужно уплачивать арендную плату, если обязательства исполнены по самой аренде.

Что касается перехода права на помещение, если оно зарегистрировано, ст. 8.1 ГК РФ, то новый собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия.

На данный вопрос имеется Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", где высказана позиция, что если иное не вытекает из закона или договора, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества (кроме земельных участков, находящихся в публичной собственности) либо с другого момента, предусмотренного договором, но не позднее момента госрегистрации перехода права собственности (для зданий, сооружений, помещений).

Надеюсь, что мой ответ вам полезен!

Здравствуйте, в вашем случае договор аренды действительно был прекращен с момента заключения договора.

Согласно п. 60 Постановления ВАС/ВС РФ N 10/22 после заключения договора купли-продажи продажи арендованного имущества обязательства на будущее время, вытекающие из договора аренды, являются прекращенными в связи со сменой основания владения этим имуществом.

Таким образом, после заключения договора купли-продажи недвижимости, прекращаются обязательства о договору аренды, арендатор становится законным владельцем имущества.