Департамент имущества г. Улан-Уде требует взыскания задолженности по аренде нежилого помещения, заключенной до покупки ООО «Атлантида» - юридический анализ спора.

Question

Департамент имущества г. Улан-Уде заключил с ООО «Атлантида» (арендатор) договор аренды нежилого помещения площадью 1191,5 кв. м., расположенного по адресу: г. Улан-Уде, ул. Радости и Счастья, 32, стр. 1, сроком до 31.12.2019.
10.01.2019 между департаментом и обществом был заключен договор купли-продажи указанного помещения. Право собственности общества на помещение было зарегистрировано 01.03.2019.
Департамент имущества, ссылаясь на прекращение договора аренды лишь в момент государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (01.03.2019), обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ООО «Атлантида» 600 тыс. руб. задолженности по арендной плате за январь-февраль 2019 г. и 90 тыс. неустойки. Общество возражало против удовлетворения требований департамента имущества, ссылаясь то, что, заключив договор купли-продажи, стороны новировали обязательства из договора аренды. А поскольку закон связывает правопрекращающий эффект новации с самим достижением соглашения, обязанность уплачивать арендную плату прекратилась в момент заключения договора купли-продажи (т.е. 10.01.2019).
Разрешите ситуацию.

Парфенов Валерий Николаевич · Accepted Answer

В пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" даны разъяснения по поводу того, чем должны руководствоваться суды при рассмотрении подобных споров. 5. При рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим. Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ). В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы. Исходя из данного разъяснения, описанная Вами ситуация может быть разрешена следующим образом: 1. Если условиями договора аренды ст 606 ГК РФ не предусмотрен иной момент с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы, то суд должен принять сторону арендатора и отказать в удовлетворении иска. 2. Если договором аренды предусмотрено, что арендатор должен уплачивать арендную плату до момента перехода права собственности на помещение арендатору, то суд должен удовлетворить иск Департамента. Но,я думаю, что скорей всего в договоре это не прописано.

Абаева Марьяна Николаевна · Answer

Здравствуйте Лидия Действия Департамента имущества не основаны на законе в силу того, что дкп не признан не действительным, следовательно действие договора аренды прекращено с вытекающими последствиями по прекращению обязательств в выплате аренды Обоснование Позиция ВАС РФ: Если иное не вытекает из закона или договора, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества (кроме земельных участков, находящихся в публичной собственности) либо с другого момента, предусмотренного договором, но не позднее момента госрегистрации перехода права собственности (для зданий, сооружений, помещений) Применимые нормы: п. 1 ст. 407, п. 1 ст. 614 ГК РФ Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 Если иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи арендованного имущества, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен другой момент, с которого прекращается данная обязанность арендатора. Если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются непрекращавшимися.

Попов Павел Евгеньевич · Answer

Здравствуйте Лидия! Нужно смотреть условия договора. Если в договоре есть возможность пролонгирования, то его действие продолжается, так как происходит продление срока действия договора. Если же условие пролонгирования не распространяется на договор, то соглашение достигнуто, обязательства выполнены. Срок действия договора окончен выполнением обязательств по нему. Соответственно не нужно уплачивать арендную плату, если обязательства исполнены по самой аренде. Что касается перехода права на помещение, если оно зарегистрировано, ст. 8.1 ГК РФ, то новый собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия. На данный вопрос имеется Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", где высказана позиция, что если иное не вытекает из закона или договора, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества (кроме земельных участков, находящихся в публичной собственности) либо с другого момента, предусмотренного договором, но не позднее момента госрегистрации перехода права собственности (для зданий, сооружений, помещений). Надеюсь, что мой ответ вам полезен!

Орлова Антонина Николаевна · Answer

Здравствуйте, в вашем случае договор аренды действительно был прекращен с момента заключения договора.
Согласно п. 60 Постановления ВАС/ВС РФ N 10/22 после заключения договора купли-продажи продажи арендованного имущества обязательства на будущее время, вытекающие из договора аренды, являются прекращенными в связи со сменой основания владения этим имуществом.
Таким образом, после заключения договора купли-продажи недвижимости, прекращаются обязательства о договору аренды, арендатор становится законным владельцем имущества.

Департамент имущества г. Улан-Уде требует взыскания задолженности по аренде нежилого помещения, заключенной до покупки ООО «Атлантида» - юридический анализ спора.

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 (ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)

Похожие вопросы

Вопросы по договору долгосрочной аренды нежилого помещения без госрегистрации и возможности расторжения

Спор о неуплате арендной платы за нежилое помещение - какие аргументы выдвинули арендодатель и арендатор?

Арбитражный суд рассматривает дело по спору об отмене арендного договора после субаренды здания производственного назначения

Юридическое решение в вопросе признания договора аренды недействительным

Судебный спор между арендаторами по поводу наличия другого арендатора в здании.\n3.

Судебный спор по поводу неосновательного сбережения платы за земельный участок в рамках аренды нежилого помещения

Спор о встречном зачете при договоре факторинга между банком и обществами А и Б.

Спор о применении договорной неустойки при отсутствии государственной регистрации договора аренды

Вопросы по праву Департамента на выставление неустойки и правомерности расторжения договора аренды лесного участка

Ситуация с незарегистрированным соглашением об изменении арендной платы и возможность расторжения договора - как найти выход

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59