Возможное досрочное расторжение договора аренды ЗУ из-за нарушений законодательства и ограничений использования - возможность взыскания арендной платы и законные основания для расторжения

В 2017 году по результатам проведенных торгов (аукцион признан несостоявшимся по причине подачи менее двух заявок) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, между ТУ Росимущества и ООО на срок 20 лет. В том же году заключен договор переуступки права аренды: ООО передала права и обязанности арендатора ФЛ.

Категория ЗУ: земли сельскохозяйственного назначения;

Разрешенное использование: сельскохозяйственное использование.

По сведениям из договора аренды, в отношении ЗУ отсутствуют ограничения использования и обременения и права третьих лиц.

По истечении 3 х лет арендатор хотел выкупить ЗУ (пп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ), однако в состав ЗУ входит водоохранная зона, защитная прибрежная полоса и береговая полоса водного объекта общего пользования, в связи с чем приватизация данного ЗУ невозможна (пп. 3 п. 5 ст. 27 ЗК РФ).

Для того, чтобы можно было приватизировать ЗУ были направлены заявления в ТУ Росимущества о выделении из состава ЗУ водоохранной зоны, защитной прибрежной полосы и береговой полосы водного объекта общего пользования. Однако в выделении было отказано (ЗУ в пользовании на тот момент был менее 3 х лет), а также были обнаружены нарушения земельного законодательства, касающиеся использования и содержания ЗУ: зарастание сорной и древесной растительностью и неиспользование ЗУ по назначению, в связи с чем ТУ Росимущество обязало в 30-дневный срок устранить нарушения, иначе возможно досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора.

Кроме того, в границах ЗУ находится также охранная зона газопровода, которая также ограничивает возможность использования ЗУ по назначению (зоны с особыми условиями использования – п. 6, 13, 14 ст. 105 ЗК РФ).

Все ограничения содержаться в градостроительном плане ЗУ.

Вопросы:

1) Есть ли законные основания для расторжения договора аренды по инициативе арендатора?

2) Если да, то какие это основания? (подтверждение нормами законов)

3) Можно ли взыскать арендную плату за три года? Если нет, то можно ли вообще что-то взыскать?