Как продажа квартиры после подписания брачного договора повлияет на налоговые обязательства

Вопрос №18510214 из г. Ханты-Мансийск
опубликован 07.06.2021, 13:23

Question

В браке купили квартиру в 2012 году, которая была оформлена на мужа (совместно нажитое имущество). Сегодня подписали брачный договор, что квартира переходит мне в собственность, если вдруг развод. Сейчас я хочу её продать, должна ли я заплатить налог и какой? Если купили в 2012 году за 2200000, а продам сейчас за 3700000.

Каравайцева Елена Александровна · Accepted Answer

Здравствуйте! По данному поводу Минфин дает следующие разъяснения:

По общему правилу нажитое во время брака имущество является совместной собственностью, если соответствующим договором не установлен иной режим владения (п. 1 ст. 256 Гражданского кодекса, п. 1 ст. 34 Семейного кодекса). При этом, как поясняет министерство, не имеет значения, на имя кого из супругов было оформлено такое имущество, а также кем из них вносились деньги при его приобретении. Если же один из супругов передает право собственности на недвижимость другому, то такие изменения состава собственников предусматривают госрегистрацию (п. 1 ст. 235, ст. 131 ГК РФ). При этом такая госрегистрация не будет влиять на минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества. Исчисляться такой срок будет с даты первичной государственной регистрации супругом права собственности на квартиру, приобретенную в общую совместную собственность супругов.. Данная позиция представлена в (письме Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 15 ноября 2019 г. № 03-04-05/88173). Я данную позицию целиком поддерживаю. Налог с дохода от продажи квартиры Вам платить не придется.

Никитенко Михаил Николаевич · Answer

Получается, что право собственности Вы приобрели недавно. Так что налог придется платить.

Юридическая Консультация "E911 Group" · Answer

Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.

Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений:

цена продажи квартиры или
70% кадастровой стоимости квартиры.
При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продается квартира.

Например, гражданин Петров купил квартиру за 5 млн руб., а продана за 5,5 млн руб. Таким образом:

5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000.

НДФЛ: 4 500 000*13% = 585 000 руб.

Вычет в размере расходов, связанных с покупкой квартиры
В этом случае налог фактически начисляется только на прибыль, полученную от перепродажи. Для этого учитываются реальные (подтверждается документально) расходы, напрямую связанные с покупкой. В некоторых ситуациях такое решение выгоднее, чем оформление вычета.

Например, Петров продал квартиру за 5 млн руб. (купил за 4,5 млн руб.). Таким образом, расчет налога с продажи будет выглядеть так:

5 000 000 – 4 500 000 = 500 000.

НДФЛ: 500 000 * 13% = 65 000.

Каплун Сергей Андреевич · Answer

Ситуация интересная. Если в 2012 г. приобретена квартира, которая оформлена на имя супруга, но из текста видно что Вы еще в браке.
 То есть, согласно брачного договора Вы станете собственником только в случае расторжения брака.
Огорчу, но в настоящее время, до вступления в право собственности на это имущество - Вы и Ваш супруг распоряжаетесь им совместно и по Вашей личной инициативе квартира продана быть не может.
Когда вступите в право собственности - то при продаже в течении 5 лет с момента приобретения права собственности заплатите налог от суммы за которую продали.
И не факт, что Ваш супруг не захочет оспорить условия брачного договора в судебном порядке-если это ущемляет его право на имущество.

Как продажа квартиры после подписания брачного договора повлияет на налоговые обязательства

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Семейный кодекс Российской Федерации (ред. от 23.03.2026)

Похожие вопросы

Брачный договор и совместная собственность

Налогообложение и вычеты при продаже квартиры, полученной в собственность по завещанию в 2014 году в 2015 и 2016 годах

Хочу через суд доказать, что купленная квартира не является общей собственностью - есть ли шанс?

Возможно ли отнять половину квартиры при разводе, если был заключен брачный договор в 2011 году?

Как выбрать правильную стратегию - продажа квартиры перед разводом или заключение брачного договора?

Жена хочет оспорить брачный договор из-за купленной на совместные доходы квартиры - мнение эксперта

Продажа квартиры после развода - налоги и права собственника

Как брачный договор влияет на собственность при разводе и продаже квартиры - вопросы выплаты НДФЛ

Действительность брачного договора и вопрос о доле в приобретенной квартире - анализ ситуации

Считается ли квартира, приобретенная в браке и не поделенная после развода, совместно нажитым имуществом?

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59