Как решить проблему с продажей дома, оформленного на троих, и арендной землей - выкупать у муниципалитета или искать другое решение?

У вас же договор аренды с администрацией только с вами заключен. Соответственно вы можете обратиться в администрацию с запросом о выкупе земли. Если никаких препятствий со стороны администрации не будет и сделка пройдет успешно, вы будете единственным собственником земельного участка.

Так, в статье 39.3 Земельного кодекса установлены условия, при которых может осуществляться продажа таких земель, а также перечень лиц, которые могут выступать покупателями. В частности, допускается продажа:

земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, − собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса (то есть если на участке неразграниченной госсобственности стоит дом, права на которые зарегистрированы, собственник дома может претендовать на получение земли в собственность);

земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса;

земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В статье 39.6 Земельного кодекса РФ определены случаи, когда неразграниченные земли передаются без торгов в аренду. В частности, без торгов предоставляются:

земельный участок, образованный из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, − членам данной некоммерческой организации;

земельный участок, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства − собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса;

земельные участки − гражданам, имеющим право на их первоочередное или внеочередное приобретение в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации;

земельный участок взамен земельного участка, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд;

земельный участок − лицу, которое в соответствии с Земельным кодексом имеет право на приобретение в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе бесплатно, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;

земельный участок − гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;

земельный участок, расположенный за границами населенного пункта, − гражданину для ведения личного подсобного хозяйства;

земельный участок, необходимый для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, − лицу, с которым заключено такое соглашение (например, под инвестпроекты).

Чтобы оформить переход права собственности на земельный участок, необходимо отметить, что перед наступлением такого права должны быть соблюдены определенные условия: Выкупаемый земельный участок должен использоваться определенное время потенциальным покупателем по его прямому назначению (в случае, если речь идет о приобретении земли для ИЖС или ЛПХ. У процедуры выкупа земельного участка у администрации есть свой алгоритм действий, при тщательном соблюдении которого на выходе покупатель получает в свою собственность желаемый надел.

Состоит такой алгоритм из нескольких шагов: Обращение в администрацию с заявлением о предварительном согласовании возможностей заключения сделки;

Получение потенциальным покупателем кадастровых документов на конкретный участок, а также, при необходимости, осуществление межевых мероприятий на нем; Подача в администрацию заявления о согласовании сделки и заключении договора купли-продажи участка или о вынесении постановления главы администрации о безвозмездной передаче в собственность участка (к такому заявлению необходимо приложить все те документы, которые попросят подготовить в администрации, а также те бумаги, которые могут подтвердить право выкупить земельный участок без торгов или получить его в собственность на безвозмездной основе); Заключение договора купли-продажи (так как именно на его основе будет осуществляться приобретение конкретного земельного участка) по итогам проведенных взаимных консультаций между сторонами, а также после полного согласования всех необходимых нюансов (например, порядка перечисления денежных средств от покупателя к администрации); Получение свидетельства о праве собственности на конкретный участок (на основе договора купли-продажи или постановления главы администрации).

В том случае, если оформление участка будет осуществляться на безвозмездной основе, в данном алгоритме будет небольшое изменение, так как договор купли-продажи будет заменен на соответствующий документ о безвозмездной передаче земли в собственность лицу, подавшему заявление об этом.

Если земельный участок в обороте не ограничен, проблем с приобретением участка в собственность не будет. Но поскольку жилой дом находится в общей долевой собственности, то и договор купли-продажи с муниципалитетом необходимо заключать с участием на стороне покупателя всех участников долевой собственности на жилой дом.