Несколько нюансов при покупке квартиры - продажа по доверенности, малолетний собственник и изменение суммы. Стоит ли отказаться от сделки?

Умолчание риэлтора о продаже по доверенности не является основанием расторжения предварительного договора и возврате задатка. Однако Ваш предварительный договор ничтожен, поскольку продавец не является ни собственником имущества, ни его законным представителем, соответственно, прав на заключение сделки не имеет. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

Здравствуйте Мадина

Изначально ваш предварительный договор ничтожен в силу того, что если доверенность оформлена на риэлтора, подпись в предварительном договоре не понятно от кого (не законного представителя-родственика несовершеннолетнего) и не риэлтора, то деньги - задаток вы кому отдали?

По факту представлять интересы несовершеннолетнего при совершении сделки и оформление недвижимости должен его представитель, по оформленной доверенности. Если у риэлтора есть полномочия на получение задатка в интересах ребенка, то подписывать договор должен был риэлтор. Если таких нет полномочий, то и подпись родственника недействительна

Расторгнуть сделку вы можете по ст.450 ГК. При этом вам потребуется письменно направить требование об отказе совершения сделки и возврата средств.

-если это предварительный договор.

Если вы оформили соглашение о задатке (указывается в шапке договора) то вернуть деньги не получиться, в случае спора, придеться судиться с признанием соглашения недействительным по ст.166-168 ГК

Если вы хотите расторгнуть сделку только по основанию того, что риэлтор умолчала о проведении действий по заключению дкп по доверенности не будет весомым аргументом.

Как выше изложила, договор нужно будет признавать не действительным в силу нарушения формы его составления.

Лучше отказаться конечно

С учётом сложностей, которые могут возникнуть в последствие, желательно затребовать документы для обозрения и показать юристу все в том числе и доверенность оформленную на риэлтора или нанять юриста для сопровождения сделки.

Мадина, здравствуйте.

Квартиры и дома продают по доверенности.

Здесь сложностей не возникает, тем более Вы её проверили в реестре ФНП

Согласно статьи 185 ГК РФ

1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Мне не нравится, что стоимость занижают.

Самая главная опасность низкой стоимости объекта для покупателя - это возможное банкротство продавца в течение трех лет после сделки.

При такой процедуре проводится анализ последних сделок и если обнаружится факт продажи квартиры по цене ниже рыночной (15-20% от рынка и далее), то сделка является недействительной, по решению суда.

Предварительный договор действительно ничтожен, как подтвердили коллеги выше, в силу статьи 429 ГК РФ.

Рекомендую Вам отказаться от сделки и посмотреть другой объект недвижимого имущества, ведь Вы покупатель и имеете право выбирать.

Надеюсь мой ответ Вам полезен!

С уважением

Здравствуйте Мадина!

1. Посмотрите в Доверенности есть ссылка на то, что риелтор в праве брать задаток и подписывать Предварительный Договор. Если это все указано, то на основании доверенности расторгнуть Договор не получится.

2. У Вас как-то все не правильно сделано, получается риелтор на основании доверенности принял задаток не от реального покупателя, а от третьего лица не имеющих на то прав, действовать от имени несовершеннолетнего.

3. Посмотрите условия расторжения Предварительного Договора, и если Вы решили его расторгнуть, то действовать на основания заключенного договора. Ст. 380-381 ГК РФ.

4. Хочу Вам сказать сразу, что риелтор просто так Вам не отдаст задаток, Вам вероятней всего необходимо будет в судебном порядке признавать Предварительный ДКП ничтожным ГК РФ Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки.

5. Ни когда не соглашайтесь на занижение цены в ДКП, так как сумму сможете вернуть именно ту которая указана в Основном ДКП.

Всего Вам наилучшего!

Возникают недопонимания, поэтому уточню. В пред. Договоре указано, что продажа по доверенности (просто нас поставили перед фактом уже во время подписания), указаны данные доверенного лица (риелтора в том агентстве которое продает квартиру), собственника, доверенноть есть и по данным ФНТ действительна.

Мы квартиру планировали записать на несовершеннолетнего, но при предварительном договоре оффиц представитель не мог присутствовать, но нас уверили, что пред. Договор и передачу задатка может осуществить другой человек, не обязательно потенциальный несовершеннолетний собственник или его представитель. Получается это нарушение? Договор в принципе не действителен потому что нигде не указаны данные того, на кого в последствии будет оформлена квартира? Можно тогда расторгнуть договор по причине его не верного заполнения?

А тот факт что в пред договоре будет указана фактическая полная сумма, а в основном договоре должна быть только минимально возможная по закону стоимость, как оговаривалось заранее может быть нарушением?

И еще доверенность по продаже квартиры может быть не отзываемой, как уверяет нас риелтор?