Как разделить долю в ипотеке при отсутствии официального брака?

Здравствуйте, Анастасия! В размере его доли средств можно заключить договор обещания дарения в будущем (ст.572 ГК РФ), поставив заключение этого договора под условие погашения ипотеки, т.к. раньше этого момента не сможете без согласия залогодержателя выделить ему долю. Все просто. Нотариус будет необходим согласно ст.42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Ну или если собираетесь заключать брак, то можно заключить брачный договор (ст.40-42 Семейного кодекса РФ).

Статья 40. Брачный договор

Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.

Статья 41. Заключение брачного договора

1. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака.

Брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака.

2. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Статья 42. Содержание брачного договора

1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.

Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.

Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.

2. Права и обязанности, предусмотренные брачным договором, могут ограничиваться определенными сроками либо ставиться в зависимость от наступления или от ненаступления определенных условий.

3. Брачный договор не может ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой своих прав; регулировать личные неимущественные отношения между супругами, права и обязанности супругов в отношении детей; предусматривать положения, ограничивающие право нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания; содержать другие условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение или противоречат основным началам семейного законодательства.

Для определения долей в квартире Вам необходимо либо регистрировать официальный брак и после заключения брака покупать квартиру в ипотеку — тогда имущество, зарегистрированное на одного из супругов, будет считаться совместно нажитым имуществом обоих супругов и его можно будет разделить по ½ доле в случае расторжения брака — либо не регистрировать брак в органах ЗАГС, но выступать в кредитном договоре в качестве созаемщика вместе с гражданским.

Можете еще заключить брачный контракт.

Российские суды нередко рассматривают гражданский договор одновременно как соглашение между супругами об определении режима собственности. Например, если они оба фигурируют в качестве покупателей, приобретающих равные доли в квартире, то, скорее всего, суд посчитает, что именно этим договором о приобретении жилья супруги установили, что каждому из них в его личную собственность переходит соответствующая доля в квартире.

Также нужно иметь в виду: закон не содержит правила о том, что имущество, нажитое гражданами в незарегистрированном браке, безусловно становится их общей долевой собственностью. Для этого требуется их совместное ясно выраженное волеизъявление с согласованием размера долей в общей собственности (Апелляционное определение Верховного суда Республики Коми от 29 января 2015 г. по делу № 33-367/2015). Это значит, что при заключении договора о приобретении квартиры нужно определить долю каждого из будущих супругов. Если один из них вносит большую сумму в качестве первоначального взноса, логичнее определить его долю в большем размере. При этом если не указать размеры долей, то по умолчанию они будут равнозначными – у каждого по 1/2.

В кредитном договоре покупателям лучше выступить в качестве основного заемщика и созаемщика. Нелишним будет закрепить в договоре в отношении каждого заемщика сумму обязательного ежемесячного платежа пропорционально размеру доли каждого – в случае разрыва отношений в будущем будет проще определить действительную стоимость каждой доли.

Будущие супруги могут выступить солидарными заемщиками. Оплачивать ежемесячные взносы будут обязаны оба солидарно. Главное, чтобы сумма ежемесячного платежа вносилась полностью, и неважно кем.

В случае если покупатели так и не решат вступить в законный брак, то правовой режим имущества будет определяться по правилам главы 16 Гражданского кодекса РФ: у каждого владельца доли будет преимущественное право на приобретение доли другого владельца. Если же они будут спорить о цене выкупа, то можно будет обратиться в суд и провести судебную экспертизу по оценке рыночной стоимости доли. Вот только процедура эта затратная, дешевле будет решить вопрос миром.

Здравствуйте, Анастасия!

Постараюсь ответить по существу Вашего вопроса.

Выделить долю не так просто как Вы может быть думаете.

Смотрите. У Вас квартира будет находиться в залоге у банка (ст. 334 ГК РФ) до полной оплаты кредита.

Поэтому любые действия с ней, в том числе выделение доли могут быть только с согласия банка.

А он может и не согласовать выделение.

Если согласует, то надо будет либо по договору купли-продажи, либо по договору дарения передавать долю.

А потом регистрировать в Росреестр. Сдавать туда через МФЦ.

Заключение брака может помочь. Банк может согласовать передачу доли в таком случае. Но предварительно лучше все равно этот вопрос выяснить в банке.

1). Мужа у Вас нет - я про закон - СК РФ в частности.

2). Он Вам дарит деньги или даёт взаймы с оформлением договора займа?

ГК РФ Статья 807. Договор займа

и далее.

3). Для выделения Вами кому-то доли надо полностью погасить ипотеку.

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ

Банк может согласится и на иное до снятия обременения-но надо ипотечный договор тогда менять - не всегда банк на это идёт.

4) Долю можете подарит или продать.

При дарении ему придётся налог платить, поэтому целесообразнее оформить ДКП - он купит у Вас 1/2 доли, Вы погасите договор займа - зачёт возможен.

Или чуть хитрее, чтобы он получил налоговый вычет, если ранее не получал.

Здравствуйте, Анастасия! По вашей ситуации:

----------------------

1.Самый оптимальный вариант, если вы планируете заключить брак-будет заключение брачного договора согласно ст.ст.40-42 Семейного кодекса РФ.

2.Брачный договор вы можете заключить в любое время, как в браке, так и до регистрации брака, в этом случае он вступит в силу со дня регистрации брака (ст.41 Кодекса).

3. По брачному договору вы и определите, что часть квартиры переходит в его собственность. Брачный договор заключается у нотариуса.

4. Важно-до погашения ипотеки, поскольку квартира будет в залоге у банка, передать ему часть квартиры в собственность можно только с согласия банка.

После погашения ипотеки-никаких препятствий уже не будет.